郑州上周末多个项目开盘，几个成交惨淡！

    上周省会郑州有多个项目开盘，开盘业绩惨不忍睹，去化率低得“脱下了底裤”，成为地产圈茶余饭后的谈资，值得项目开发商反思！

    据统计，上周末郑州市中心城区共有六个项目开盘，均为老项目加推。

     六个项目中，北龙湖“”地王窝”里的正商丰华上境推出42套洋房，以均价32000元/平米答谢业主，开盘当天成交40套，去化率为95%。

     正商丰华上境鸟瞰图

    位于二七区南三环与郑密路交汇处向南2000米的郑州华侨城，此次推出1栋2梯4户共17层的小高层，共68套房源，开盘当天成交61套，去化率90%左右，成交均价为13500元/平米（毛坯）。

    位于北三环内南阳路与东风路附近的裕华晴园，推出12层的小高层31套和洋房24套，开盘当天成交28套，去化率仅为51%，其中21套面积为89平米的三室二厅一卫仅成交8套，成为近年来郑州市场的“怪相”。据说89平米的小三房成交均价为18000元/平米（精装），143平米的洋房成交均价为23000元/平米（精装）。位置优势明显，但项目规模较小，也许这个项目“压死骆驼的最后一根稻草”是房价，是不迎合当前房地产市场的房价……如果这个位置的楼盘放在去年，开盘比清盘，买房靠关系！

     裕华晴园项目鸟瞰图

     裕华晴园项目效果图

    典型项目分析：

    上周末管南片区开盘的某项目，本期推出1栋33层的4梯7户房源231套，以精装均价13200元/平米开盘，但开盘当天仅成交6套，去化率低至2.6%左右。或许会成为2020年上半年开盘去化率 zui 低的一次，没有更，只有 ZUI ！

    该项目本期开盘也推出了89平米的小三房热捧房源165套，但为何开盘成交差强人意呢？是项目位置？交通不便？配套设施？工程质量？开发商品牌？开发商口碑？……口说无凭，市场才是检验项目优劣的试金石！

    6月份第一周郑州市新房成交备案4757套

    2020年6月份第一周（6月1日-6月7日），郑州市共成交备案4757套。

     2020年6月份第一周（6月1日-6月7日），郑州市共成交备案4757套。其中新郑市成交备案最多，达668套；其次中牟县、高新区等区域成交备案情况良好。

     32000元/平米的均价，利润率有多少？

    位于北龙湖“地王窝”的正商丰华上境，标准层以32000元/平米的销售均价让“地王窝”又热闹一番。该价格让周边楼盘大跌眼镜，在北龙湖限价的前提下，这个价位可以说是北龙湖片区的性价比王。

     土地情况：

    2018年9月14日，正商拍下北龙湖郑政东出〔2018〕23号（网），地块位于郑东新区龙湖内环东路南、春蕾街东，使用面积45504.68㎡，折合68.257亩，城镇住宅用地，容积率＞1.0 、＜1.7，该地块竞得人为河南正商郑东置业有限公司，以熔断价174000万元成交，折合单位地价2549.19万元/亩，楼面价22493元/㎡。这就是正商丰华上境(正商芷水上境园)，规划用地面积：45504.68㎡【约68亩】，总建筑面积：157089.97㎡，建筑高度：≤23.99M，容积率：1.69，绿地率：35.37%，建筑密度：24.51%。规划有13栋(7+1跃层)住宅+1栋配套。居住户数(套)：474户，停车位：784个。

    正商丰华上境楼面价22493元/㎡，销售成交均价32000元/㎡，你认为利润率有多少？

    来帮正商丰华上境算笔账：

    房价=（拿地成本+建安费及其他）+（营业税及附加+所得税）+财务费用+（销售费用+管理费用+资产减值损失）+融资利息费用+净利润

    所以净利润为：

    净利润=房价-[（拿地成本+建安费及其他）+（营业税及附加+所得税）+财务费用+（销售费用+管理费用+资产减值损失）+融资利息费用 ]

    一般来说：

    + 拿地成本占房价的40-45%，地王更高；

    + 建安成本占房价的20-30%，精装修更高、豪宅更高；

    + 营业税及附加占房价的10%左右；

    + 所得税占房价的2.82%左右；

    + 财务管理费用占房价的2.21%左右；

    + 销售费用、管理费用、资产减值损失的其他项占房价的6.25%左右；

    如果按正商丰华上境楼面价22493元/㎡、销售成交均价32000元/㎡计算，以全部自由资金计。则拿地成本已占去房价的70.29%；营业税、所得税、财务费用、销售及其他管理费用占房价的21.28%，即6810元/㎡左右；如果建安成本按4000元/㎡计，此时该项目以32000元/㎡的均价销售的净利润不难算出来，负数！

    所以只能用一楼带小院和地下室的高房价、地下室储藏间、停车位等来平衡；如果开发商的拿地和开发资金属于融资，再加上利息，该项目净利润能达到5-7%左右，难度不小。

    算算明白了！所以北龙湖地王窝以32000元/㎡的价格不捆绑车位或储藏间销售，开发商大放慈悲了，实属捡漏！

    北龙湖地王窝32000元/㎡的房价，值得您出手！