锦尚新城位于上街区峡窝镇丹江路与登封南路交叉口，距离上街区政府大概三公里，紧挨着上街区实验初中、上街区实验高级中学等学校，算得上是挺不错的位置。

    本以为会拍出好的价格，成交喜人！其实，我们都想错了！理想很丰满，现实很骨感！

    由推出的拍卖房源可以看出，此次拍卖的价格几乎是评估价的65折，房源单价低到3500元/㎡左右，几乎相当于区域房价水平的一半！在该项目周边，有亚星江南小镇、郑西建业联盟新城等楼盘，周边房价在7000元/㎡左右。

    此次拍卖即便价格让步较大，仍未产生太大吸引力。距离结束还有不到三周时间，22套房源无人问津。如果翻看阿里拍卖的历史记录，你会发现这批房源已是第三次变卖。

    为什么会这样呢？

    从上街区法院工作人员处了解到，泰瑞置业此次房源拍卖主要源于“疫情影响楼市行情，房子卖不出去，拍卖款项用于支付工程欠款。”现在，开发商正在递交相关材料，后续还会有房源进行拍卖。

    “疫情”躺枪！追溯泰瑞置业该项目最早的拍卖纪录，始于去年12月份，当时“疫情”何在？

    偿债高峰期将至 行业分化加剧

    数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。

    未来一段时间，实力较弱、销售不好、资金紧张的中小房企，将会面临更加严峻的挑战和考验。

    行业分化，也将更加明显。

    对于弱者来说，事关生死存亡；于强者而言，是难得的机会。

    就像孙宏斌所言：“今年的并购机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义成洗盘年，远远超过任何一轮的机会。”

    直到现在，很多人才意识到郁亮当初那句“活下去”，并非危言耸听。

    现象二：郑州“叫停首付分期”

    近日一则署名并加盖“郑州市房地产市场和产权交易管理中心”的通知（非红头文件）在郑州地产圈传的风生水起，该通知被解读为“郑州叫停首付分期”，可是“郑州”很委屈，因为“郑州”从未启动“首付分期”，没有开始，何来结束？

    经查找多份资料可以看出，首付分期在郑州一直属于违规行为，2019年郑州出台多份文件严查首付分期。然而，很多房企依然铤而走险。

    此次，郑州下发文件，意在从金融端扎紧首付分期的操作渠道。

     该《通知》内容为：

    近日郑州市房管局发布通知：自2011年5月11日（含5月11日）后，签订的内五区商品房买卖合同在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

    2、由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；

    3、限购资料。

    5月11日之前的商品房买卖合同提交资料为：

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

    2、预收款收存信息表；

    3、限购资料。

    其实，郑州曾多次整治首付分期等违规行为！早在2018年，郑州就曾开展房地产市场集中整治行动。

     其中明确强调了开发商以下等违规行为：1. 私下认筹、恶意炒作；2. 捂盘惜售；3. 无证预售；4. 电商费；5. 首付分期；6. 捆绑车位、装修；7. 霸王合同；8. 私设账户；9. 未执行限购政策；10. 售楼部公示不符合要求……

    这些行为在经历2018年严查之后，部分已经不再普遍，但两个月后首付分期政策，甚至分期5年的营销套路就再次在环郑区域出现。12月，市内五区以及三个开发区，也开始了“首付分期”之路。

    2019年2月、7月，政策再次示警。

     2019年7月，河南住建厅出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》，明确指出：禁止房企实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

    郑州市这次重拳出击对楼市有何影响？

    4月时有媒体统计，郑州首付分期+组合贷楼盘项目达71个。本次政策对于郑州市场的打击面可谓是相当大了。那么这次重拳出击对于楼市将造成什么影响呢？

     短期看，郑州此次下发文件，可能会使得郑州首付分期项目抓住最后的时间疯狂销售、备案。

    而房价在短时期内影响不大，甚至开发商为了促销会有一定程度的下降。

    从长远来看，取消首付分期后，郑州的房地产市场可能会朝着更加健康的方向发展。但有地产人认为，取消首付分期也会增加开发商的融资成本和财务负担，这些成本最终可能会转嫁到客户身上来，其实非也，同一个项目，开发商自有资金开发建设与融资开发建设，成本是不一样的；快速销售与拖延销售，财务成本是不一样的；合规建设与工程出现问题，建设成本也是不一样的。自己结的“苦果”不能让购房者来分摊。

    说什么取消首付分期多出的开发成本会转嫁到购房者身上；说什么现房销售比期房销售高处的成本“羊毛出在羊身上”由购房者承担……其实都是某些开发商的大放厥词，经不起推敲，也不值得理会！

    首付分期为何屡禁不止？

    先看看首付分期的操作模式是：

    开发企业与购房者签署借款协议，由开发企业向购房者提供借款，购房者在约定的时间内偿还企业借款，逾期偿还会承担相应的违约责任。

    然后开发企业给购房者开具首付款的收据和发票，然后拿着这些资料去房管局办理商品房买卖合同备案手续；银行根据备案完成后的合同向购房者发放按揭贷款，开发企业收到银行按揭款部分的款项，实现预售款的回收。

    正常的购房者都是30%的首付，银行按揭贷款占据70%，银行按揭贷款是商品房销售回款的大头，所以房企愿意延缓首付款的回收时间，优先把银行按揭贷款收回。

    在市场下行阶段，房企销售压力巨大，一般都会选择首付分期政策来降低购房门槛，吸引超级刚需客户入场（无能力支付首付款又存在极强的购房需求），进而实现快速销售，缓解房企现金流压力。

    首付分期一般是2年4次将首付款偿还完毕，还有2年后一次性偿还首付款的，甚至有更猛的，5年分10次偿还首付款（比如最近的绿****项目），还有之前最猛的5年后付首付（****华城、翰***项目）。首付分期5年的项目基本都是开盘必清盘，销售火爆。

    玩弄“首付分期”，没有最狠，只有更狠。

    首付分期这个策略早已被开发商玩成了花。你首付分期1年、我分期2年，你3年、我5年，都是通过时间缓解购房者首付款压力。

    最狠的就是直接0首付！

    当一个项目销售极难的时候，卖不出去就是一份钱都拿不到，只有卖出去才能回钱，于是0首付诞生了。购房者艰难的是30%的首付款，开发商盯的是你70%的贷款金额，0首付的核心逻辑就在于此。购房者0元定房，一般首付交房前还清，开发商拿走70%贷款，你好我好大家好。

    前段时间荥阳某项目就凭着0首付一天销售了500多套！基本吸干了这个区域的购房者！威力可见一斑！

    而更猛的是，开发商适当调高销售价格，不仅0首付，开发商还给客户倒拿钱！

    你没钱凑首付？这不是问题，我们不要首付！

    你怕前几年你还不起月供？这也不是问题，我们先倒补你一笔钱！

    开发商满足你各种想象，你还能找到一个不买的理由？

    从北京到南京，买家没有卖家精！道理很简单，假如一套房子总房款原本100万，开发商卖不出去一份钱也别想拿，0首付开发商至少可以从银行拿到70%也就是70万的房款。如果把房价定到110万，开发商可以拿到77万的房款，就算补贴给客户7万，其余首付客户交房前再还也是划算的，这样还能大大刺激客户的购买决心。

    这几年监管政策的严厉，0首付几乎灭迹江湖，但相似的政策花样百出，比如前段时间同样霸屏的某创某语，就曾推出了2万定房首付分期3年6次+每月补助的犀利方案。

    某创某语就是销售价格略高于市场价，长达5年的月供补贴，80平以下补贴1100/月、80-100平补贴1200/月、100平以上补贴1300/月、110平以上补贴1400/月、120平以上补贴1500/月，120平相当于开发商5年补了9万。

    逻辑上也是一样，一方面通过首付分期疏解购房者购房启动资金压力，另一方面通过补贴对冲购房者月供压力，大大刺激了购房者的购房欲望！

    开发商愿意首付分期的逻辑很简单，就想通过降低单套房子的回款周期提高整体回款数额。

    开发商不再潜心盖房子，而在法律的红线内计算数学“最大值”！所以项目营销总的数学成绩都是很棒的！

    然而这一切的一切都将在5月11日后成为过眼云烟。

    本次郑州市房管局备案政策的调整，对市内五区的首付分期政策算是判了死刑。按照最新政策，房企要提供购房人向资金监管银行转款的缴款回单，由于购房者并未真正向房企支付首付款，自然没法提供相应的凭证，房企无法备案，也无法获取银行提供的按揭贷款。

    至此市内五区首付分期政策告终！

    今年经济形势严峻，房地产企业销售压力极大，本次市内五区首付分期政策被扼杀，房企将重回正常竞争的赛道，各自比拼自己的产品和营销能力，通过销售政策来提振销售的历史彻底告终。

    值得一提的是，这个文件针对的是市内五区：二七区、金水区、中原区、管城区、惠济区（包含高新区、郑东新区、经开区）。所以对环郑市场比如荥阳、中牟、南龙湖反而是利好！

    现象三：剪除高房价帮凶，河南永城关闭房产中介

    房子是用来住的，不是用来炒的。”一直以来，河南永城市坚持这一定位，落实“一城一策、因城施策”房地产调控机制，做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作，遏制投机炒房、精准施策，合理引导市场预期。永城商品房实行限价销售，2018年下半年以来，共限价10000多套商品房，有效遏制了房价上涨过快的势头。加强商品房销售动态监管，对商品房买卖合同网签集中管理，2019年5月组建了商品房网签中心，进入2020年，永城市更是彻底关闭房产中介，房产中介人员黯然离场。

    先来看看永城房产中介的发展历程，2016年前永城房产中介原本还是很健康的，虽然很多中介没有办理证件，就是一间屋，一张桌子，很传统的模式，介绍房子，带人看房，利用熟悉流程帮人买卖，收取10-30元不等的看房费，就是销售成功，也不过几千元的收入，还要被老板抽走一大部分，其中大部分人盈利也不多。

    2016年下半年，由于棚户区改造的推进，永城开始出现另一种中介，装修豪华，位置显眼位置，，一手合同的房源奇多，俨然是房地产开发商的售楼部。他们专门卖新房，公然索要中介费，把4000一平方的房子 ，硬生生抬到4500，甚至5000的神奇价格！他们专卖一手合同的房源，这其中和房地产开发商、售楼部都有合作，甚至达到了他们默许的地步。事实上他们已经不完全是中介。有实力的，不需要和开发商合作，自己买下大量房源，人为制造稀缺进行炒作，以中介的名义高价倒手。一方面群众一房难求，一方面是囤积居奇，大量供应，严重侵害老百姓利益，这也是目前永城政府严厉打击的行为！

    自2018年开始，永城房管部门不再进行《房地产经纪机构备案证》年审，备案证如果超期房产中介自然就成了“黑中介”，就是房地产管理单位打击或取缔的对象。所以说到了2019年8月全市所有的备案证到期，房产中介行业在永城不再存在，2020年4月10日撤掉在各个网站上发布的售房信息。有人笑称《房地产经纪专业人员职业资格证》不要年审了，除非离开永城。

    房管部门某领导表示：永城房价太高，就是这些中介屯房子、虚抬价格所致，房价被抬的虚高使群众没有了购买欲。疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元，这是危害社会稳定大局的一种很大隐患，对永城的社会发展是一种扰乱。我们搭建了一个信息平台，我们监管所有二手房买卖都是公开透明交易的，而且是免费的。