李教授：因为每年两会的政府工作报告是为我们国家整个的经济来定调，其中当然包括对房地产和房地产市场来定调，从刚才主持人谈到这个话题来说，的的确确是这个样子，因为在过去政府工作报告里面呢，我们经常讲到房地产的时候，用的词大概有这么三个，比如“调控”、“抑制”、“限制”用的这些词，但是今年我们明显的感觉到总理在讲到房地产问题的时候，可能换了两外的三个关键词，比方说“稳定”、“支持”、“促进”，具体是这样说的：包括稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。从这些用词里面，我们明显的感觉到今年我们国家对于整个房地产的一个形势或者政策已经发生了比较大的变化，由原来的更加着重于调控甚至说是打压，今年应该说是暖风频吹，给了一个支持、鼓励、促进的这个政策。相信接下来在这样一个基本指导思想的指导下，各个地方政府也好，中央的有关部委也好，会把这样的一个政策逐渐的细化，以真正达到稳定、支持和促进的这样的一个目标。

     开封楼市网：3月30日，央行、住建部、银监会以及财政部、国家税务总局同一天发布降低二套房首付、免征营业税等楼市利好政策，政策宽松程度超过历年，您如何看待这次“楼市组合拳”呢？

     李教授：刚才实际上我已经谈了，也就是说，总理在政府报告讲的一些东西，它都是一句话，你比方说刚才讲到的“支持居民自住跟改善性住房需求”，就讲到这样一句话，那么接下来怎么样支持， 需要一些个具体的政策要落地，原来我们国家的提法更多讲的是支持居民的首套房，刚性的这种住房的需求，而这一次呢，除了这种刚性的需求之外呢，更重点强调了支持改善性的住房需求，那改善性当然就指的二套甚至可能包括二套以上的，所以怎么样去具体的支持它，那明显的感觉到就刚才我们在3月30号，首先是三部委，包括银行、央行、住建部和银监会出台了一个政策，另外一个就是两个部委，这个财政部和国家税务总局出台了政策，实际上不管是对第二套房的一个首付呢，由不低于60％降到不低于30％，或者是在这个营业税，二手房的营业税由五年免征改成两年免征，明显的都是鼓励老百姓买卖二套住房，也就是说实质性的对落实李克强总理在政府工作报告里面所讲到的支持老百姓的改善性住房需求，提出了一些支持的措施，实际上刚才在回答第一个问题上我都已经讲了，这个李克强总理在政府工作报告里面讲的那样一些话，那样一些指导思想将来要落地，而落地的话必然要靠各个部位出台的更加具体的政策，我个人感觉呢，这个具体的政策的出台可能是第一拨，接下来我们还有一段时间来消化这个政策，来观察这个政策对市场到底会产生什么样的影响，如果政策的效果比较明显，那可能至少说是到此为止告一段落；如果市场不明显，那么将会继续贯彻支持居民改善性住房需求的这样的一个思想，可能会再推出其他的一个政策。

     开封楼市网：李教授，这次“楼市组合拳”出台，表明政府对于近期经济下行的压力及市场的预期要比我们想象的严峻得多，如果第一季度经济数据不乐观，您认为国家是否还会出台新的楼市政策？譬如降低商业用房相关税费、部分限购城市取消限购，央行降息等等。

     李教授：实际上是这样，进入2015年以后明显感觉到经济下降的压力比较大。李克强总理在政府工作报告中也讲到了进入2015年我们国家经济下降的压力可能会更大，我们面临的形势可能会更严峻，进入到2015年第一个月、第二个月，我们从制造业采购经理指数，就是一般我们所讲的PMI一般都是低于50，在荣枯线以下，所以经济形势下降的压力比较大。但是进入到3月份以后，今天早上我听到的一个数据，说PMI已经上升到了50以上，就说明我们国家的经济有一种回暖的迹象。但力度到底有多大呢，这个还不好说。至于我们国家的一些经济形势与房地产之间的关系，毫无疑问是非常密切的。原来说房地产是一个支柱产业，前不久的时候不谈支柱产业了，觉得比较敏感，说房地产业是一个重要的产业，那就意味着它在我们国家的整个国民经济当中扮演着一个非常重要的角色。我个人认为，如果说经济形势没有非常大的好转，那么进入到第二季度，甚至到今年的下半年以后，我们国家不排除，将会进一步采取一些宽松的政策。这个政策包括两个层面，一个层面就是整个金融政策的宽松，继续的降低利率、降低存款准备基率；另外一个就是对于老百姓购房的时候，这个利率，这样一个首付可能会继续的宽松，比如说利率要求打折、第二套房的首付是不是会继续下降、第三套房贷款是不是也会提到意识上来等，这些问题都随着我们国家的整个经济和房地产的发展关系最后才能够再做观察。

     开封楼市网：李教授，对于这次政策的出台，一些开发商认为利好政策的出台并不意味着市场就能转暖，需持谨慎态度；也有一些开发商比较乐观，纷纷表示上调房价，您认为上调房价这种现象与与政府的去库存、改善住房消费的初衷一致吗？您认为房价短期内会上涨吗？ 李教授：首先我要这样讲，如果一些开发商认为我们国家这次出台政策以后，房价又迎来了大幅度上涨的这样一个空间，我个人感觉这不是一种非常理智的选择。对房价而言，我更支持第一种观点，我个人感觉也许谨慎一点比较好。因为目前在我们国家，从大的方面上来说，人均的住房面积已经达到30平方米，达到30平方米也就意味着整个住房的供求矛盾也就基本上得到缓解了。从小的方面来说，我们国家的整个房地产处于去库存的这个阶段，所以在这个阶段里面，在很多区域里面还是一种供过于求的，而不是供不应求的。因而在这种情况之下呢一些开发商就乐观，认为盲目的在涨价，我认为这不是一种明智的选择。我个人感觉主要的做法还是尽可能保持价格平稳的基础上，甚至可能会利用这样一个好的机会采取一些营销政策，快速的实现去库存化，而保证自己企业的现金流的畅通和资金面的健康，我觉得这个可能是更重要的。至于说房价的一些问题，我们感觉到现在有的地方已经开始涨价了。涨价包括两个层面，一个层面是开发商集体网上调价，另外一个方面是买卖二手房的这样一些个人在往上涨价。包括在深圳，说一个晚上1秒钟涨5万块钱，涨10万块钱，这主要是在二手房，主要是个人的一些行为。我个人感觉对于整个开发商这样一个群体而言，在目前这个市场情况之下，还是保持价格的平稳，能够敢快的实现去库存是一种明智的选择。

     开封楼市网：在国家出台一系列楼市政策的情况下，您认为开封房地产市场将会遇见哪些新的机遇和挑战？新的楼市政策给开封的房地产开发企业带来哪些发展机会？

     李教授：开封，首先定位作为我们国家的一个三线城市，而且还是离我们河南省的省汇郑州比较近的一个三线城市。一个方面它可以在郑汴一体化的过程中得到一些好处，另外一个方面也可能由于离郑州太近，房地产发展可能也受到一些影响。我个人感觉就这一次北京两会所传递出来的信息从两个角度可能对开封的房地产发展是一个有力的因素。一个因素是关于户籍制度的改革，这次政府工作报告中明确今后在我们国家的二线尤其是一线城市里边，要采取相对严厉和严格的一些落户措施。将来人们要到这个城市里边落户，成为这个城市的市民，就变的比较难。而对于一些三四线城市，就有一些激励、甚至优惠的政策。从这个意义上出发，我个人感觉将来开封作为一个三线城市，可能有更开放的政策，有更多的人到这个城市里边来生活，到这个城市里边来就业，当然包括到这个城市里边来买房子。另外一个层面就是这一次我们国家在尝试性的做一些把商品房由政府购买转成保障房性住房、转成棚户区改造的安置房。这样的话，商品房、保障性住房、棚户区安置房之间就打通了。而且按照我们国家的政策，就这样一种购房，更多的是在三四线城市进行的。也就是包括开封在内，将来政府可能不建甚至少建保障性住房了，也不再新建或者是少见棚户区的安置性住房了。政府可以买一些开发商库存的商品房，然后把这些商品房再转变成保障性住房和公租房或者棚户区改造的安置房，那么这样，我想可能也会对开封的房地产发展带来一些刺激作用。

     开封楼市网：您作为开封房地产经理人沙龙名誉会长，长期关注开封楼市网的发展，我代表开封楼市网全体工作人员向您表示感谢。新形势下，请您对开封楼市网的发展给予指点和建议。

     李教授：首先我要讲，一个方面是因为我们国家房地产未来还有很大的发展空间，另外一个我们需要关注到的一点问题就是在这次北京两会上李克强总理专门提到了互联网+的概念，应该说在房地产行业互联网+我觉得已经走在了我们整个国家的前列，当然在我们河南省也好，包括在开封也好，河南楼市网、开封楼市网也都作为一个先行者，在这方面取得了一些很大的成绩。我希望今后我们河南楼市网、开封楼市网能够站在自己取得这样一个大成绩的平台上，抓住目前互联网发展、互联网时代甚至互联网思维这样一个机会，很好的把自己的企业做大，同时也很好的服务社会，服务广大老百姓，在这个基础上使所有的方方面面的事业都更上一个平台。好，谢谢大家！