2013年，我本人归纳房地产的发展形势，用分化两个字来形容。秦虹主任讲到城市在不断的分化，企业也在不断的分化，伴随着城市的分化，出现了企业的分化。2013年与2011年、2012年房地产形势的不同之处在于，在一线、二线城市有一种所谓王者归来的感觉，因为在过去的调控过程当中，有一个非常严厉的房地产调控政策，主要就是针对一线、二线城市，所以在调控当中，它受的影响比较大，很多房地产开发商开始改变自己的思路，市民、开发商都有逃离北上广的趋势，除了北上广以外的其他核心城市，像南京、武汉、杭州等热点城市也是受我国房地产调控压力非常大的城市，在这里边的生存空间严重受到限制，我们看到建业、正商作为河南最大的两家房地产商，在2010年的业界出现了重大的分化，建业在这一年仍然保持着比较强劲的势头，而正商就出现了问题，原因在于建业除了郑州市场以外，还有17个地市，而正商除了郑州以外几乎就没有，如果仅仅盘踞在一线、二线核心城市的这样的一些开发商在我们国家严厉的调控政策下，真是觉得日子比较艰难，所以他们做了两个选择。第一个选择是离开郑州市，去三线或者四线城市；第二个选择是仍然留在郑州开发写字楼产品。

    在过去的2011年、2012年里很多郑州本土的开发商做了这两个选择，正商一直沿着航海路在做，几乎搞成了正商房地产一条街，从东到西都是正商的楼盘，但他也在转向河南的三线城市，他感觉到只在郑州做不行，建业已经在其他地市扎根了就更游刃有余，郑州市的开发商选择了离开郑州到三线城市继续开发住宅，有些开发商仍然留在郑州开发写字楼，这就直接导致了一个问题，进入2013年郑州市住宅的供应数量已经大幅度减少，因为留在郑州的也不再搞住宅了，搞住宅的也不在郑州了，就造成了2013年郑州市住宅的供应数量已经大幅度减少，直接导致了2013年前8个月郑州市新建商品房的销售价格在全国的范围之内排到了第七位，北上广之外，南京、厦门之后就是郑州了。涨幅超过12%，进入前十名，我想今年的前8个月为什么今年的北上广涨幅超过了20%，二线城市的很多也超过了10%，原因与我刚才所讲的郑州的情况差不多，因为在前两年，在这些地区，住宅调控的非常严厉，留的也不再搞住宅了，搞住宅的也不留了。造成了一种供求短缺的现象，新政府上台以后，好像表面上不再讲房地产调控问题，也没有出现任何新的政策，实际背后的根本原因供求关系出现了重大的变化，所以才有了刚才讲到的一线、二线城市王者归来的迹象。原来慢慢冷下来的城市突然间又热了，而且超过了以往所有的热，而另外一个房地产开发商住宅开发商所关注的重点，三线、四线城市原来都是热点，现在是冷下来了，更重要的是有些城市对这种分化起到了强化的作用。比如温州、鄂尔多斯，这些都是三线城市里的典型，成交数量在萎缩，房价在下降，以温州、鄂尔多斯为代表，感觉三、四线城市好像不行了，许多专家说三线城市房地产泡沫已经呈现破裂的迹象，使南阳人对自己的房地产行业失去信心。

    我本人认为不是这样，这是一种非常悲观的情绪，刚才秦主任提到的问题我本人非常认同，温州、鄂尔多斯为什么会出现问题，这些地方作为三线城市，与别的地方不一样，最大的不一样是金融杠杆用的太多，杠杆太长，严重脱离了本地房地产业的基本面，把房地产业直接搞成了一个金融行业甚至是投机行业，没有任何以实际为依托的行业肯定要出问题，我认为我国三线城市房地产问题应该分为两类，一类像温州、鄂尔多斯搞金融的，积累了很多房地产泡沫的；另外像我们河南大多数的三线城市或者郑州以外的十七个地级市，它的房地产发展的基本面真的跟温州、鄂尔多斯不一样，他的基本面来自于我们城镇化的进程。我们南阳人口超过一千万，毫无疑问，南阳肩负着新型城镇化的重大责任，这个过程还远远没有结束，而且还要进一步去推进，所以南阳的房地产业基本面与个别三线城市的基本面不一样，不能以偏概全，认为温州、鄂尔多斯是所有三线城市发展的样板，他们的今天就是我们的明天，这是错误的。在二线城市以及郑州，房地产逐渐呈现郊区化发展形势，因为这个地方城市已经发展到了一定规模，由摊大饼到包饺子，发展卫星城这样一种发展模式，但是三线城市目前没有这样一种发展形势，三线城市仍然处在一种以市中心为带头的发展模式，处在集中的，还没到分散的阶段。所以三线城市认为自己的郊区化时代已经到来这是错误的。

    我本人对南阳这样的三线城市的房地产行业有信心，原因在于十八届三中全会在户籍改革制度里透露出来的信息，我们国家在相当长的一段时间内要解决进城务工人员的户口问题，在过去三十多年的发展里，农民变成了农民工，而没有变成市民，这是人的城镇化里边最没有被实现、最没有被解决的问题就是户口问题，户口问题解决了，其他福利问题也就可以享有了，在哪个城市可以实现农民工可以转变成市民，这是一个细思量问题，不是说想到任何一个城市里去落户变成城市户口就行的，也不是任何一个城市都以同等的条件接纳任何人，在这里边采取一个叫做差别化的政策，十八届三中全会里说的非常清楚，有两点，全面的放开建制镇跟小城市的落户限制，有序的放开中等城市的落户限制。由农民变成居民这样一个问题要全面放开，放开到什么程度呢？就是在这个地方有稳定的工作和居所，居所可以是租来的房子，你本人、子女、配偶、父母、岳父母都可以考虑解决户口问题。在中等城市，比如南阳也要有序的放开，但力度要小于建制镇和小城市，但在北京、郑州户口审查要求非常严格，不是放开的问题，是控制的问题，我个人感觉在中小城市优先放开户籍问题，优先转移农民工的生活问题，要真正的落到实处，可能会引发一轮进城的热潮，引发一轮优先到中小城市落户的热潮，毫无疑问，会对我们这个地方的房地产带来重大的影响。中国梦就是城市梦，是不是就可以理解为住房梦，城里人有乡下人的梦想，乡下有城里人的爹娘，根据我们国家目前的制度设计，正是广大农民朋友优先在这里实现城市梦的地方，随着城市梦的实现，房地产业也会赢来比较大的发展空间。