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经济学家赵晓:预计第三季度房价有下跌趋势
郑州楼市网 2010年08月01日11:27 郑州楼市网 发表评论


    任志强和胡葆森刚才的演讲有一个核心点,就是非常看好走势,特别是老任提了一个观点,如果经济是在繁荣当中,房地产不可能出现大幅度的下调,从历史上各国的经验看我们找不到这样一个例子。

    下面我可能会尽可能从宏观经济与房地产的发展关系做一点讨论。大家已经看到一个标题,未来十五年中国的经济发展新动力,这是我着重要探讨的话题。

    上半年宏观经济刚才老任已经提到了,上半年GDP增长11.1%,但是我们要注意,这个11.1%是从一季度11.9%滑落到第二季度的10.3%,最后综合得到的是11.1%。但是二季度经济下滑比一季度低了很多,下滑的程度超出了市场史前的预料,此前市场预期会在11.6%,但是实际只有11.1%。这个就可以看到,宏观调控达到了意图,中央政府担心2010年经济可能会过热,担心物价会大涨,也担心房价会过快上涨。号称有史以来最严格的宏观调控的出台也是在一季度GDP指标出来以后才实施的。换句话说,担心经济过热,担心物价上涨过快,担心楼价过快上涨,这个实际上构成了楼市调控大背景。

    但是我们看到二季度之后,经济指标在滑落,这个滑落的速度超出了市场,也超出了政府的预料。一方面是我们主动调控,因为中国经济增长基本上是在8%和11%的狭窄通道里面运行,如果经济增长速度高于11%,会产生经济过热,包括楼市也是在这样一个背景下发生的。但是随着经济增长速度回落10.3%,我们不用担心经济过热,与此同时物价也不用太担心,原来担心物价会增长太多,超出年初所拟定的3%的目标,5月份的物价是3.1%,大家担心6月份会更高,但实际上6月份还往回走。接下来的经济速度可能一个季度会比一个季度更低,这就可能出现刚才老任说的,第四季度会到8%以下。刚才我已经讲到,中国经济会在8%到11%的通道里面运行,但是低于8%也不行,如果低于8%你会感到经济在衰退运行,8%是政府要力保的。

    从现在的情况来看,接下来应该是一个季度比一个季度更低,但是会不会滑落到偏冷的期间呢?这是目前的一个担心,就是由担心经济过热转而担心经济会不会滑落过快,这是最近的一个担心。物价也不用担心,物价下半年也会一个季度一个季度更低,今年应该说CPI不超过3%应该没有问题,这是目前的情况。

    总体上来讲,我们说今年应该是没有问题,今年整个的经济增长速度大概会在9.5%到10%之间,有可能今年中国不会是全世界增长最快的国家,增长最快的国家可能是新加坡,新加坡的增长速度会在11%到13%之间。所以我们说今年没有问题,年年难过年年过,年年过得还不错。现在有很多说法在担心下半年,特别是担心明年的一季度,明年一季度有人说会不会又掉到7%?在上一次亚洲金融危机期间,中国曾经有三个季度GDP增长速度在7%以下,这一次我们已经出现两个季度,分别是08年第四季度和09年第一季度,增长速度都在7%以下。现在我们或没有问题,今年也没有问题,但是大家有一点点担心,明年会怎么样?现在很多人在提二次探底,说我们并不是一个微型调整,明年美国紧缩政策又往回收,今年上半年的投资增长是38.2%,基本上从投资的角度来说上半年的房产调控没有影响上半年的宏观经济增长,但是接下来投资增长速度可能会放慢,中国经济主要是靠投资来拉动,房产投资速度如果放慢,接下来可能会对下半年的经济,以及对明年第一季度经济产生影响。

    最近有很多关于中国的报道,比如说华尔街最近一段时间在炮轰中国,早一点有人说中国房地产泡沫相当于一千个以上的迪拜,还有人说称中国经济尤其是房地产泡沫会爆裂,有一家公司更是直接出发出警报,说中国经济会在九到十二个月崩溃。国内前一段时间也有对中国经济的炮轰,有人说我们的股票市场下跌仅次于希腊,但是股票市场的经理会给你们说,股票市场是看预期的。在博鳌房地产论坛期间,老任可以作证,大家普遍是看空的。前不久我们在世博会召开的一个论坛上,经济学家黄玉萍也谈到,中国房地产市场会从奇迹增长转到平常。前面几位嘉宾都谈到了,房地产的繁荣是经济繁荣的证明,但是相当一部分人对中国未来经济是不看好的。更有甚者,比如有一位老板已经抛掉了手中投资的房产,全部换成美元,“他认为3年内美元对人民币汇率会达到10以上”。在博鳌论坛的时候,经济学家宗伟也谈到,美元是全世界最好的货币,这也是一种观点。

    在北京甚至出现了这样的广告,在北京买房不如移民吧,北京的房价那么贵,大家还不如去美国放房,美国的房子很便宜,而且下降了很多,最好的模式是在中国赚钱,去美国生活。我们应该承认,过去30年中国的经济增长是外需增长,这个路走得也很成功,我们利用廉价的劳动力,大量地进口国际农业原材料,再大量地出口成品。所以把全世界的资本都吸引到中国,把中国的商品卖到全世界,最终我们把全世界都打败了,在过去世界制造业的份额中,只有中国一家是上升的,发达国家是下降的,亚非拉国家也是下降的。但是现在我们的确碰到一点麻烦,现在人口红利在逐渐消失,老龄化人口在09年60岁以上的已经到了12.5%,而且这个速度在加快,五年之后肯定65岁以上的人口在12.5%以上。人口红利下降的一个表现就是工资的上涨,80年代的时候全世界新增100个劳动力可能30个以上在中国,现在连10个也不到,所以大家也在讨论刘易斯拐点,的的确确在目前的制度和经济条件下,劳动力工资在上涨。同时,出口市场在一定程度上也不可能再像过去一样增长,欧美国家的市场容量不可能像过去一样增长,从而提供了中国的出口快速增长。另外楼市经过打压之后,发展布局也会出现一些变化,特别是在短期对房产是一个紧缩的方向,人口红利、出口红利、楼市红利是支撑中国经济发展的重要方面。

    最近我们看到政府在做一些努力,比如说政府在开始希望发展新兴产业,用新兴产业的发展来代替房地产业,不使经济过度依赖房地产业。我们能不能搞出一点新兴产业来?今年政府可能出台两个加快培育战略性新兴产业文件,通过这些战略性新兴产业给中国经济带来金融危机之后新一拨的刺激,从而维增长。再一个思路大家可能注意到,去年以来中央批了13个区域性规划,特别有名的比如说海南经济旅游岛,这也是一种思路。

    还有一种思路是大家在提收入倍增计划,我们要转向内需,这个时候大家发现消费者太瘦了,所以要把消费者养肥,这样就提出收入倍增计划,最终的目的是刺激消费,这也是一种思路。

    但是我们看这些思路本来都有一点点问题,比如说新兴产业的发展,新兴产业的发展会出现一个问题就是产能过剩,中国现在已经面临严重的产能过剩,如果发展新兴产业会带来更多的供给能力,带来更多的产能过剩,如果再继续制造产能过剩,将来非陷入一场大危机不可。

    第二个是地方性区域规划也有问题,因为地方也没有钱,地方是要靠从银行圈钱拉动投资,而圈钱的基础又是靠房地产,2010面和2011年后续贷款约为2—3万亿元,如此到2011年末将达到10万亿元。收入分配当然也有问题,企业只有3%到6%的利润,政府倒是有钱,但是政府只有积极性从各位的口袋里面掏钱走,所以企业无空间,政府无动力,再一个涨工资不是短期内的事情,远水解不了近渴。这个思路在哪里呢?唯一的出路也是城市化及城市化基础上的内需增长,我们必须要知道,工业化创造的是供给,城市化创造的才是需求。

    所谓的收入差距问题,主要也是城乡收入差距,其次才是城市与农村内部人群的差距,所以要缩小收入差距,必须缩小城乡收入差距,城市化是必由之路。所以中国要从过去30年的外需增长模式,转为城市化内需增长模式。我们算了一笔账,2003—2008年,中国的固定资产投资总额64万亿元,其中85%是城市投资,总额超过54万亿元,同期城市人口约增加了1亿人,即每增加一个城市人口需要50万元投资额。未来若增加4.5亿城市人口,粗略估计需要增加225万亿元投资,这相当于每年都是09年,可释放的需求空间巨大,大概可保经济年增长9%。可以跟我们相比的、条件比较相似的东亚国家,比如说韩国,也包括台湾地区,它们的城市化率在70%以上,而我们只有不到50%,所以我们的城市化率跟国际的一般水平相比相差了20个点甚至40个点,这是我们需要做的最重要的一件事情。

    中国城市扩张的关键是要大力发展保障房。如果未来一半人口特别是新增农村进城人口住保障房,按人均25平米建筑面积及每平米2500元投资计算,投资总额将高达28万亿元。未来5年每年的保障性住宅开工面积达到10亿平米,总投资达到2.5万亿元,就已相当于去年今年的住宅开工面积和83%的住宅投资额。在东亚有两个经济体也可以做比较,一个是香港,一个是新加坡,香港的房价就很贵,所以香港的发展竞争力就不如新加坡,新加坡的竞争力明显比香港高很多,它可以在低通胀达到11%到13%,所以中国大陆在未来也要注意走一条低房价道路,现在我们比较认可的是新加坡模式,在未来中国市场供应里面,很明显地会分为二元市场,就是政府主导的市场和市场主导的市场。而且低房价实际上可以拉动更多的钢筋、水泥市场,如果房价低一点,可以买100平米的房子,100平米的房子可以拉更多的钢筋、水泥,你的消费能力会被释放出来。

    (PPT放映)大家看到这样一张图,这些人是住在工棚里面,他们原来都是把存的钱汇款回家,然后储蓄增长了,消费低迷,增长下滑。同时中国农民穷也与城市化滞后有关,两亿农民进了城,但土地还荒着,也不种,也不流传。我们算了一下目前中国的农村人口总户数有2.5亿,按每户宅基地3分即200平米计算,大约是7500万亩。如果按东亚发达经济体85%的城市化率计算,中国八六5千万户农户。中国城市扩张,还可以大幅提高容积率。东亚地区都是人多地少,日本的城市容积率是2,我国台湾省是1.2,香港是1.6,中国内地平均只有0.78。从长远来看,中国的城市化必须走大都市道路。目前中国百万人口以上的大城市的人均占地是中小城市的六分只有,单位土地出让率却是城市的六倍。

    现在世界经济不景气,所以我们看到能源原材料价格处于低位,中国PPI也是一个下降趋势。(PPT放映)所以我们应该像这个人一样,我们要抓住国际能源原材料价格比较低的时期,从而加速发展。

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