为进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控，确保新形势下房地产市场健康平稳发展，日前郑州市政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》（以下简称《意见》）。
《意见》主要分为六个部分：优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管、保障措施。
其中，年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内、住宅用地可采取 “限地价、 竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人等内容引起广泛关注。
亮点1、建立土地市场价格体系，每年初修订一次
建立以基准地价、地价监测成果为基础，以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。以房地产市场交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，充分考虑土地市场发育程度，科学精准制定土地市场指导价，原则上每年年初进行一次修订。有效引导商服、产业用地合理评估定价，符合市场行情和产业发展导向。
亮点2、实现计划精细管理，严禁擅自批准新增棚户区改造项目
年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解形成季度土地供应计划，由市级统筹编制、管控，分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。
四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排，分解形成月度土地供应计划，有节奏地组织土地供应。
加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限，加快推进，限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。
亮点3、住宅用地按周边实际销售价格的10%浮动明确合理销售参考房价
住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定；评估时增加剩余法，计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润；2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用，然后有序推开。
产业用地评估过程中，可按项目业态细分情况进行评估，并结合相应物业自持比例进行修正；其中，业自持比例50%的，按系数0.7修正，自持比例每增加10%，系数可衰减0.04，最低不小于0.5，且不得低于基准地价。
亮点4、建立数字模型，年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内
结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等，建立土地供应动态调控数学模型，将区域用地类型、价格、周期具象化，实现有效联动调控，为地价决策提供参考依据，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
亮点5、住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让
住宅用地可采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
商服和产业用地合理确定出让起始价，按照公开公平公正原则组织出让，鼓励多个市场主体充分自由参与竞争，充分发挥市场作用，采取 “价高者得”方式出让，报 (竞)价最高者为竞得人。
该《意见》适用于郑州市全部行政区域范围；其中，审议决策及审批机制郑州航空港区、各县（市）、上街区可参照执行。
此次新政 将目前我市土地管理过程中的流程大幅精简，并将 土地价格与房地产市场销售价格相挂钩、土地供应结构和节奏与去化周期相挂钩，既有助于规范土地市场，也为郑州房地产市场调控提供了新的“武器”，结合需求合理供应土地，科学定价，促进行业健康发展，稳定市场预期。
附原文：
《意见》主要分为六个部分：优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管、保障措施。
其中，年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内、住宅用地可采取 “限地价、 竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人等内容引起广泛关注。
亮点1、建立土地市场价格体系，每年初修订一次
建立以基准地价、地价监测成果为基础，以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。以房地产市场交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，充分考虑土地市场发育程度，科学精准制定土地市场指导价，原则上每年年初进行一次修订。有效引导商服、产业用地合理评估定价，符合市场行情和产业发展导向。
亮点2、实现计划精细管理，严禁擅自批准新增棚户区改造项目
年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解形成季度土地供应计划，由市级统筹编制、管控，分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。
四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排，分解形成月度土地供应计划，有节奏地组织土地供应。
加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限，加快推进，限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。
亮点3、住宅用地按周边实际销售价格的10%浮动明确合理销售参考房价
住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定；评估时增加剩余法，计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润；2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用，然后有序推开。
产业用地评估过程中，可按项目业态细分情况进行评估，并结合相应物业自持比例进行修正；其中，业自持比例50%的，按系数0.7修正，自持比例每增加10%，系数可衰减0.04，最低不小于0.5，且不得低于基准地价。
亮点4、建立数字模型，年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内
结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等，建立土地供应动态调控数学模型，将区域用地类型、价格、周期具象化，实现有效联动调控，为地价决策提供参考依据，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
亮点5、住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让
住宅用地可采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
商服和产业用地合理确定出让起始价，按照公开公平公正原则组织出让，鼓励多个市场主体充分自由参与竞争，充分发挥市场作用，采取 “价高者得”方式出让，报 (竞)价最高者为竞得人。
该《意见》适用于郑州市全部行政区域范围；其中，审议决策及审批机制郑州航空港区、各县（市）、上街区可参照执行。
此次新政 将目前我市土地管理过程中的流程大幅精简，并将 土地价格与房地产市场销售价格相挂钩、土地供应结构和节奏与去化周期相挂钩，既有助于规范土地市场，也为郑州房地产市场调控提供了新的“武器”，结合需求合理供应土地，科学定价，促进行业健康发展，稳定市场预期。
附原文：
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