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土壕们!郑州北龙湖将迎来新的曙光【图文】
编辑:郑州楼市网 2021年01月03日18:06 来源:郑州楼市网
摘要:2020都翻篇了,2021年已开始谱写序章!围“湖”侃“豪宅”,慢慢叙来!
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2020都翻篇了,2021年已开始谱写序章!围“湖”侃“豪宅”,慢慢叙来!

    聊聊北龙湖的历史,重温北龙湖“地王”的壕气,盘点佩戴北龙湖“地王”桂冠的房企,走进北龙湖一个个“金碧辉煌”的豪宅,聆听“土壕”的豪言壮语以及哀嚎滴血的维权声……

    一线郑崛起,礼遇北龙湖

    10多年前,CBD副中心还偏安郑州东北一隅,几乎不为人知。

    2015年开始,北龙湖区域一个又一个“地王”引爆了郑州的房地产市场,让郑州人为之疯狂、着魔。为何北龙湖区域能出连出“地王”,这和CBD副中心的定位密切相关。

    CBD副中心位于郑东新区龙湖中部,郑州南北向城市发展轴中州大道沿线,面积约1.07平方公里,是以金融、办公、商业和旅游观光为核心的金融集聚区。

     规划设计和CBD区域一样,也是内外两环。目前规划建设有6家五星级酒店、42栋摩天大楼、七维立体交通、30万方滨湖商业、中国风庭院元素景观以及5.6平方公里绝美湖面。CBD副中心和CBD之间通过3.7公里长的人工运河连接成一个象征吉祥的“如意”。


     虽然被称为CBD副中心,但它却是CBD的升级版。CBD副中心中心的定位是以最优越的基础配套,布局最具实力的金融机构,发展最为高端的金融业态。目前,CBD副中心大部分写字楼已经国际国内知名金融机构以及500强企业预定,作为其在河南的总部。

    金融是经济的血脉,也是最高端的业态。截至目前,CBD副中心依然在如火如荼地建设当中。可以预见,建成后的CBD副中心未来必将取代CBD,成为郑州市、河南省乃至中原经济区的金融中枢。

    所以,CBD副中心已经当之无愧成为郑州区域价值NO1。

    北龙湖“地王”屡创新高

    自2009年郑州北龙湖规划通过专家评审,北龙湖从默默无闻的角落成为郑州乃至河南人尽皆知的价值高地。众多房企的入驻,地王争霸,使北龙湖豪宅云集,也成为品牌房企产品的竞技场,可以说,北龙湖的每一个动作都牵动着郑州房地产市场的神经。

    从出生就含着金汤匙,郑东新区北龙湖的存在,切实地向大家证明了:开挂的人生,不需要解释!

    2011年7月28日,亚新集团成为第一个“吃螃蟹”者,在北龙湖首先画下浓墨重彩的一笔,以独创超低密度生态花园办公集群——龙湖壹号总部中心亮相郑州北龙湖,开启郑州北龙湖新篇章!

    地王频出,北龙湖土拍大战高潮迭起

    正所谓没有面粉,何来面包?风云变幻的土拍是北龙湖成为“地王窝”的第一步。在接下来的近十年里,北龙湖经历了近40场地王争霸战,土拍高潮一浪接一浪,一浪高一浪;每场土拍都那么惊心动魄,参与者斗志昂扬,旁观者心潮澎湃;每次土拍皆出地王,甚至一日多“地王”,不缺“王中王”……

    地价从刚开始的576万/亩,到1588万/亩,到1843万/亩,迈向2049万/亩,继续攀升到2631万/亩,直接以4184万/亩灌顶……

    楼面价也从3000元/平米左右,节节攀升,达到12238元/平米、15472元/平米、22403元/平米、26035元/平米、36309元/平米,最后达到36915元/平米……

    2016年8月18日,金茂竞得北龙湖郑政东出[2016]14号地,创下当年的北龙湖地王记录,总价35.1亿元,单价4184万元/亩,折合楼面价36915元/平方米,该地王记录保持至今,无人能及!

    2019年12月20日,金茂旗下北京丰茂置业有限公司以总价22.1亿元,单价2668万元/亩,折合楼面价23529元/平,摘得郑政东出[2019]14号地。从此北龙湖南岸片区土地尘封,土拍大战消停。


     虽然2018下半年以来,由于政府调控趋严,北龙湖南岸宅地土拍几乎全部底价成交,但回首地王频现的当年,依然可以看出其阪上走丸之势,如今南岸地块几近出让完毕,抢先拿地的欢天喜地,后知后觉的捶胸顿足,又是几家欢喜几家愁呢?


     北龙湖南岸的住宅类土地几乎出让完毕,一切仿佛尘埃落定,一切仿佛又刚刚开始!

    何解?原来由于许多房企拿地和开发几乎集中在同一段时间内,先期开发的部分项目已经面世或交房;而后拿地的项目,规划或热火朝天地开发建设中,目前部分项目即将进入交房和配套完善阶段,一路奔跑前行的北龙湖已然进入下半场……


     进驻北龙湖房企,阵容堪称豪华

    有人说抢驻北龙湖是实力体现,有人说进驻北龙湖不单单是刷存在感,其品牌效应比开发利润更有价值!

    所以不管是国内房企大鳄,或是本地知名房企,都“削尖”脑袋往北龙湖挤进。从上述分布图可以看出,北龙湖南岸各家房企已抢先布局,国内大咖房企有恒大、碧桂园、融创、保利、中海、金茂、雅居乐、荣盛、鲁能、蓝城等等;本域知名房企有建业、正商、正弘、永威、亚新、信和、中建、豫农、名门、康桥、碧源、海马等等。各个头戴光环,阵容堪称豪华!

    如今的北龙湖已然成为郑州最璀璨的明星,放眼望去皆是豪宅和“大师”,实力房企扎堆、知名项目林立。


     而无论是土豪程度、发展速度,还是顶级规划、高端配套、低密宜居,又无一不在昭示着北龙湖是郑州的“实力宠儿”。

    各方“势力”合力打造这座金镶玉砌般的城池,不计成本只为创造高品质“头牌”项目,也堪称郑州房地产市场一大奇观,虽在金茂刷新三项纪录之后,地块溢价很难见到,但未来,房价限价或受供地不足、市场、楼面价等综合影响,最终突破三万二。

    谁是北龙湖的“王者”?

    北龙湖南岸土拍大战降下帷幕,各家房企解甲休兵,盘点战果;有的挣得盆满钵满,有的仍然两手空空!

    NO.1 “土壕”正商当仁不让,拿地最多。正商集团以101.4亿元竞得五宗地块,合计总占地454.98亩,以善水上境、珑湖上境、珑水上境、丰华上境、祯瑞上境等“五境”顶级作品闪耀北龙湖。如果再加上正商拿下的湖心岛和如意河交汇之处的正商洲际酒店地块,那么正商在北龙湖整体布局了六子。


     北龙湖南岸的集中居住片区,全部的豪宅数量加起来也就是13000余套房源。而正商上境五子加起来超过了3000套,占了五分之一还多。于是北龙湖又多了一个新的标签——正商的“北龙湖”,正如十年前正商的“航海路”一样,不同的是,现在的正商早已在高端产品开发的道路上走出了自己的标准。

    目前正商北龙湖项目善水上境、珑湖上境、珑水上境已相继交房,“壕气”十足。


     NO.2 建业密集拿地,地块连成一片。以69.65亿元竞得四宗地块,合计共占地307亩左右。建业海马九如府曾在“地王”没出现之前以25000元/平米的毛坯房价对外销售,但也未出现销售火爆的场面;也许生不逢时!但如今已经交房,价值倍增!

    NO.3 河南本土房企正弘、永威、亚新不甘落后,各竞得2宗地块。亚新、正弘、永威各以15.4亿元、32.44亿元、27.67亿元分别竞得两宗地块,共占地面积分别为129亩、163.5亩、148.3亩。目前亚新两个项目均交房入住,正弘也已有一个项目交房入住。

    NO.4 金茂三料地王,单价高达4184万元/亩。2016年8月18日晚9时,历经10个小时的网络竞拍之后,郑州郑东新区龙湖副CBD14号地最终被金茂以35.1亿元拿到,单价4184万元/亩,楼面价36915万元/平方米,项目案名为北龙湖金茂府。不鸣则已,一鸣惊人,金茂以总价、单价、楼面价三料地王,一跃成为北龙湖现象级话题。

    No.5 本地房企不畏“强敌”,抢占70%的地块。在北龙湖南岸出让的土地达2700余亩,其中本地房企不畏众多国内大鳄房企,英勇拼搏,共竞得1900亩土地,占比70%以上。

    No.6 北龙湖豪宅“四大天王”。无意间听到名门樾府与金茂府、融创中原壹号院和永威上和院并称为北龙湖豪宅的“四大天王”。笔者突然出了一身冷汗,不知是某楼盘太膨胀了或是酒后胡夸海口?能按时交房后咱再做评点。

    奇葩的“1元房价”“2元利润”

    “1元房价”引关注,官方紧急叫停,否则后果不堪想象。

    2016年10月31日,郑州市发布《国有建设用地(住宅) 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》,出台所谓的“熔断机制”,就是在土地出让中,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。


     2017年1月22日,郑州市郑东新区挂牌出让7宗住宅用地,其中,多宗土地触发“熔断”价格。成交记录显示,牟政出【2016】198号土地综合房价仅为1元/平方米,地价5.4亿元,竞得者为河南好喜地置业有限公司。这意味着如果该地块成功出让,房屋的销售价格为1元/平方米。

    位于北龙湖的郑东15号地块以23631元/平方米的最低房价报价拍出,这一综合房价仅比楼面价高了2元/平方米。牟政出【2016】199号地块的综合房价报价为4100元/平方米,低于楼面价333元/平方米。

    面对“1元”房价,“2元利润”,官方也意识到问题的严重性,在当晚紧急叫停了涉及的5宗土地交易。

    北龙湖北岸的居住用地大大减少了!

    北龙湖南岸土地资源紧俏、稀缺,以致于无地可拍!北龙湖北岸成为新的土拍热点,多家房企“移师北下”,也想在北龙湖北岸分的一杯羹!

    NO.1 北龙湖北岸住宅项目依然很火

    2019年12月6日,郑政东出〔2019〕13号(网)地块挂牌出让,该地块位于北龙湖北岸的龙湖外环北路南、龙津路东,土地出让面积为72440.64㎡(折合108.66亩),容积率为大于1、小于2.5,用地性质为地上:城镇住宅用地(地下:交通服务场站用地),土地使用年限为地上:70(地下:50)年,起始价为222000万元,熔断价为333000万元,折合地价2043万元/亩,起始楼面价为12258元/㎡。


     据悉,本次参与土拍的开发商有中海、保利、金茂、启迪、平安等,经过近1个半小时的激烈竞拍,最终被中海旗下烟台中海兴业地产有限公司,中海兴业武汉房地产有限公司以26.7亿元竞得,折合单位地价2457.18万元/亩,楼面地价14743元/平方米。


     该地块以“中海云鼎湖居”住宅面世,并于2020年9月28日首期开盘,当天250套小高层以28000-32000元/平米的成品房精装价格销售203套,去化率达81%,成为2020年低迷的郑州房地产市场中一个热销红火楼盘。

    NO.2 北龙湖北岸区域用地调整,居住用地减少

    6月19日,郑州市城乡规划局郑东新区规划分局发布《郑东新区龙湖地区(全球人才创新创业园中原科技城)控制性详细规划修改论证报告》批前公示,拟修改范围位于郑州市郑东新区龙湖北岸,北至新龙路和连霍高速、东临龙湖外环路、西接中州大道、南靠龙湖北岸线,总用地面积约14.58平方公里。


     批前公示称,本次修改主要以《全球人才创新创业园中原科技城城市设计》为依据,对拟修改范围内用地布局及路网进行优化调整。为保障修改的合理性和可实施性,已供应用地不再进行修改。本次修改内容主要包括以下几个方面:

    用地布局方面:结合城市设计的功能定位和用地布局对拟修改区域用地进行调整。

    1.为打造科技新城,将龙湖中环路两侧原规划的以二类居住用地及配套服务设施用地为主的用地布局修改为以产业用地(以科技研发及配套为主)为主的用地布局。

    2.为落实郑州市委市政府的要求,强化滨水区的公共属性,基地南侧沿湖区域将原规划的二类居住用地修改为商业用地和文化设施用地,同时对拟修改范围内龙湖北岸的用地布局进行优化。

    3.结合城市设计的产业布局,将修改后区域划分为五大产业片区,每个片区的用地布局均为中心布置产业用地,周边结合产业用地布置二类居住用地及配套的服务设施用地,满足工作、居住、生活的需求。

    在编制控制性详细规划阶段,在不改变规划结构的前提下,具体用地性质和空间布局可结合后期引进项目和城市设计的整体要求进行细化并合理确定。

    拟修改区修改前用地布局图如下:


     拟修改区修改后用地布局图如下:


     通过对比拟修改区前后用地布局图可以看出,北龙湖北岸原规划的二类居住用地及配套服务设施用地大大减少,拟修改为产业用地!

    也就是说,郑州北龙湖北岸不以“卖房”为主,而以“产业”为主!

    为了郑州更好发展,舍弃眼前利益,从长计议!执政魄力值得称赞!

    北龙湖“土壕”的爱与哀愁

    有人说,郑州距离国际一线最接近的地方,不是郑东CBD,更不是航空港区,而是北龙湖。

    如果从北龙湖整个片区的规划、特别是北龙湖湖心岛的规划建设,最优越的基础配套,布局最具实力的金融机构,发展最为高端的金融业态。CBD副中心未来必将取代CBD,成为郑州市、河南省乃至中原经济区的金融中枢。

    但北龙湖的“豪宅”不知能否走进国际一线居住豪宅?

    NO.1 北龙湖“豪宅‘直接高台跳水

    2020年郑州房地产行业的降价飓风所过之处,无一可幸免,北龙湖豪宅区也难独善其身。位于北龙湖“地王窝”的碧源荣府项目对外释放信息,核心区低密洋房,全款最低2.68万/㎡,标准层2.88万/㎡,直接刷新该区域近5年来的销售价格记录。


     回顾:2017年12月27日,郑东新区北龙湖“地王窝”23号地,经过17分钟13轮竞价,最终由碧源以熔断价摘得,溢价率50%,综合竞房价31922元/㎡。


     该地块位于郑州热点区域北龙湖南岸如意东路东、如意河东四街北,总面积为31064.84平方米,约合46.597亩,土地用途为城镇住宅,容积率为>1,<1.5,出让年限为70年,起始价75000万元,熔断价112500万元,(区位) 条件限高18米,最高土地单价为2414.31万/亩,综合房价最高限价32000元。

    按最高容积率1.5计算,平均楼面价达到24143元/㎡,再加上建安成本、各种税费等,房屋售价2.68万/㎡,盈利空间何在?

    有网友说,这个价格只要不烂尾,买到即赚到!不置可否,但心生顾虑!

    “高大上”的北龙湖、地王窝、郑州顶级豪宅区,房屋售价最高单价达10万+,均价4万+。

    今年疫情之后,“豪宅”价格从4万+到3万2,从3万2到2万9,“金九”又从2万9降至2.68万……“豪宅”的梦被现实惊醒!

    NO.2 闹心!1500万元买的精装豪宅刚交房竟变成“水房”

    郑州北龙湖,这块河南“最好”、“最贵”的土地,从开发之日起,就成为每个河南人终极置业的梦。然而一些入主北龙湖的业主,却在满怀的希冀里,宣告梦碎。

    市民刘先生花了将近1500万元,在郑州北龙湖“地王窝”某项目购买一套精装豪宅。这套房子今年9月底交房,10月3日他进屋准备测量客厅尺寸以定制沙发、电视柜等家具,但推门一看,发现房顶多处漏水,宛如下雨。


     据其提供的两段时长为4分9秒和3分31秒的现场录像显示,房子的客厅吊顶漏水,地面放置两个塑料桶,接的漏水将近半桶。入户走廊、卧室、窗户等处地面积水,且卧室的地板不见踪迹。受漏水影响,房间的电灯、空调开关损坏。由于地面积水较多,物业公司放置了干燥机,烘干积水。

    NO.3 北龙湖某豪宅频遭业主维权:豪宅不如安置房

    2020年初,购房者投诉北龙湖某豪宅存在捆绑销售、品质缩水等问题。随后,多家媒体进行报道。

    据业主称,该项目销售期单价在3.2万元左右,但在签商品房买卖合同时,需要先签订车位和储藏室租赁合同,否则不能购买房子;而车位租金在40万元左右。更有甚者,有业主与开发商签订了“某项目车位有偿使用协议”,被“搭配”了两个车位,每个车位单价在70多万。

    


     还有业主称,该项目外立面保温材料使用聚苯板、在北龙湖同等价位小区等普遍采用吉博力同层排水的情况下,该项目采用川路PVC管道、部分墙体不平整、剪力墙错位、脚手架空随意封堵等在施工工艺、用材用料等方面都存在施工质量差、以次充好等现象……


     2020年,北龙湖“土壕”的WQ声不断……

    NO.4 物依稀为贵,但同质化太严重

    “土豪们”,如果晚上把路标指示牌摘掉、小区门口的名字去掉,不用导航,你能找到家吗?

    北龙湖南岸土地竞拍条件几乎都是1.5、1.7的容积率,区位条件限高18米,在寸土寸金的地段,各家房企使出浑身解数,总想在拿地当初设计超越他人的产品,从建筑外观、户型、装修品质、甚至高科技、智能化等一应俱全;当初郑州市区低迷产品稀缺,“物以稀为贵”,前期部分项目内部认购价格也从当初的4.5万、5.5万,上涨到8.5万,甚至10万+,一时北龙湖成为“土壕”的天下,也是“富豪”身份的象征。

    但随着北龙湖地块陆续释放,新项目如雨后春笋般出现在北龙湖片区,大批量的房源推向市场,细心观察各家产品同质化太严重了,仅有建筑产品颜色的差异,有的外观还适当改善,小区大门力求别样,但整体齐刷刷的都是“浓眉大眼”,玲珑剔透的难以寻觅。何以再谈“物以稀为贵”?所以今年疫情之后,郑州北龙湖“豪宅”价格从4万+到3万2,从3万2到2万9,“金九”又从2万9降至2.68万……“豪宅”的梦被现实惊醒!

    如果从高空俯视,或许更加望“壕”兴叹!


     此外,目前北龙湖南岸商业配套、教育、医疗、文化娱乐等配套都岂待完善!

    2020年12月26日郑州地铁4号线开通运营,途径北龙湖及豪宅片区,为“豪宅”加分许多。


     随着郑州城市建设不断发展和完善,郑州北龙湖各项配套设施也将不断发展和完善,郑州北龙湖或许“壕气”更加十足!

    2021年北龙湖多个项目将陆续交房,愿交房的业主微笑满脸,也愿开发商们用真正的“豪宅”馈赠“土壕”们!

    随着北龙湖湖心岛的建设和完善,北龙湖CBD副中心将成为郑州市、河南省乃至中原经济区的金融中枢,当之无愧成为郑州最具价值的区位!

    2021年,期待郑州北龙湖迎来新的曙光!

    愿各位在新的一年里,安康吉祥,事事顺意!

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