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连续出售项目股权背后 建业地产为走出大本营作铺垫 ?
编辑:郑州楼市网 2019年06月15日11:02 来源:投资者网
摘要:5月24 日,建业地产全资子公司河南龙宇房地产开发有限公司与百瑞信托有限责任公司签订协议表示,河南龙宇将向百瑞信托出售其项目公司 30% 股权和债权,对价为 8.15 亿元,交易完成后河南龙宇与百瑞信托将分别持有项目公司 70% 股权和 30% 股权。
5月24 日,建业地产全资子公司河南龙宇房地产开发有限公司(下称 " 河南龙宇 ")与百瑞信托有限责任公司(下称 " 百瑞信托 ")签订协议表示,河南龙宇将向百瑞信托出售其项目公司 30% 股权和债权,对价为 8.15 亿元,交易完成后河南龙宇与百瑞信托将分别持有项目公司 70% 股权和 30% 股权。

    业内有观点认为,建业地产此举或是想为未来向全国扩张做准备回笼资金。对此,《投资者网》致函建业地产进行求证,截至发稿,对方未予以置评。

    尽管建业地产的意图仍待商榷,不过早在 2018 年初,建业地产确已提出要向全国扩张。据媒体报道,在建业地产召开的 2018 年业绩发布会上,董事长胡葆森正式宣布将走出河南。

    出售项目股权

     5 月 24 日,建业地产发布公告,拟向百瑞信托出售郑州市郑东新区项目公司 30% 股权和债权,合计价格为 8.15 亿元。此次出售的项目位于郑东新区北龙湖 27 号的北三环路南、九如路东地块项目占地面积约 4 万平方米,当时该地块被河南龙宇房以熔断价 16.8 亿元摘得,综合房价 30466 元 /㎡。

    建业地产在公告中表示,公司出售股权及债权安排所得的资金,可投放于其他具有不下于目标地块未来发展潜力的项目,使公司能更有效地运用公司现有资本,以开拓更多具发展潜力的项目。

    财经评论员严跃进指出," 类似出售项目可认为是回笼资金,但是回笼资金后的用途如何,从建业本身来说,未来不排除会积极对外扩张。实际上建业地产的走出去战略确实需要加快,这也是当前此类企业相对好的投资态势的体现。"

    事实上,这已经是今年以来建业地产第二次售卖旗下公司股权。《投资者网》了解到,2019 年 4 月,建业地产约 13.35 亿元人民币,出售河南省郑州市一个项目 49% 股权及有关项目债权予百瑞信托。该项目位于郑州市金水区附近的 24 号地块,占地面积约 3 万平方米。河南龙宇当时也是以熔断价 13.2 亿元竞得,综合房价 29850 元 /㎡。

    而上述两个出售项目的地块均需要遵守 "3.2 万限价 " 的要求。 那么,在限价政策背景下,建业地产出售该项目股权,是否与建业的布局有关?可以看到的是,加之 5 月份股权售卖所得资金,交易成功后,建业地产合计可获得 21.5 亿元补充流动资金。

    此外,值得提及的是,上述两次股权出售,建业地产均采用的是引入信托公司的形式,而非其他房地产企业。业内有观点认为,相较房企间的合作,亦或是银行的抵押贷款,信托资金入股形式对于建业地产而言显得更为灵活。同时,采用信托入股也能结合房地产企业的专业运作能力和信托公司的综合金融服务能力,发挥两者的优势。

    拉长时间线,不难发现以信托方式入股是建业地产惯用的方法。譬如,近的有 2019 年 1 月,建业地产公告称同意向百瑞信托收购建业恒新 45.45% 股权,代价为人民币 7.1 亿元;远的有 2015 年 9 月,百瑞信托以不超过 5.5 亿元价格获得建业恒新 45.45% 股权;2016 年 6 月,平安信托注资 5 亿元入股建业开封 40% 股权。

    急需走出河南

    值得提及的是,除了售卖股权进行资金回笼以外,建业地产也在积极从外部获取资金 " 输血 ",不过效果并不明显。公告显示,2019 年以来,建业地产通过有过两次美元债发行,共计募资 5 亿美元。

    可以看到的是,不管是售卖股权还是外部融资,建业地产最终的目标或许是要为走出河南做好资金储备,而最根本的原因或许在于建业地产在河南本土的生存空间不断被侵蚀。

    公开资料显示,建业地产成立于 1992 年,一直深耕河南立足郑州,走省域化模式。年报数据显示,截至 2018 年末建业地产已进入河南省的 18 个地级市和 77 个县级市。

    财经评论员严跃进认为,建业地产布局过于集中在河南,在行业规模增速放缓、市场分化格局下,会面临很多来自本土房企和外来房企的竞争压力,市场占有率不足也逐渐体现出来。

    近几年,恒大、碧桂园、绿城、万科、绿地等一线房企纷纷下沉二三线城市,进入郑州,并向开封、洛阳、新乡等三四线城市拓展,只深耕河南省的建业地产生存空间逐渐被挤。

    据《投资者网》统计,从 2008 年的 58.42% 郑州市场占比到 2018 年的 25%,10 年间,在建业地产的市场盘子中,郑州的份额,从将近 60% 降至 25%,缩水接近 6 成,而 58.42% 也成为了不可超越的至高点。

    甚至于在河南市场,河南正商置业有限公司(下称 " 正商地产 ")、郑州康桥房地产开发有限责任公司(下称 " 康桥地产 ")等本土房企已实现了赶超。

    以 2018 年为例,根据克而瑞《2018 年郑州房企权益销售排行榜》建业地产以 121.12 亿元的销售额位居第 4 名,正商地产位居第一,权益销售金额超过 220 亿元,碧桂园和万科分别列为第二名和第三名;而在 2016 年的权益销售金额排行榜中,建业地产则排第 2 名。

    严跃进还表示,建业这两年过于迷恋河南市场,造成了对外拓展和投资的力度不够,或者说经验是不足的,造成了外部很多投资机会的丧失。

    需要提及的是,建业地产已经意识到了这一问题。今年 3 月,建业地产董事长胡葆森在 2018 年度业绩会上首次松口表示," 将会有条件地走出河南 "。这个有条件则分别是指 " 半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。"

    " 今年虽然说市场有降温和调控,但是很多潜在需求其实是压抑的,这其实会带来很多新的购房需求,所以今年建业地产选择走出去其实还是有成长力和爆发力的 ",严跃进说道。

    不过,从 2019 年拿地情况看,建业地产暂未有走出去的动作,其目前拿地仍聚焦在河南省内。2019 年一季报显示,建业地产共斥资 30.19 亿元在河南省郑州市、安阳市、许昌市禹州县及周口市鹿邑县,合共收购 4 幅土地。

    针对这一现象,克而瑞在研究报告中表示市场竞争愈演愈烈的情况下,建业地产能否继续提高河南省的市场占有率还有待观察。


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