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2016年三门峡房地产市场分析报告
郑州楼市网 2017年01月10日17:04 河南楼市网 发表评论
摘要:2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。
一、2016年全国房地产市场回顾:

2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面: 

经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和; 

金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显; 

政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调; 

房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落; 

城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高; 

房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位; 

价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。 

土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,南阳、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。 

房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月; 

开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。  

二、2016年河南省房地产市场:

1、开发投资增速高位提升

1-11月份,河南省房地产开发投资5469.97亿元,同比增长27.4%,增速同比加快17.0个百分点,比1-10月份加快1.1个百分点,比全国平均水平高20.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资比重为15.3%,贡献率达27.9%,比1-10月份提高1.1个百分点,拉动固定资产投资增长3.7个百分点,是全省固定资产投资稳定增长的中坚力量。

2016年全省18个地级市10个省直管县房地产投资开发情况:


从投资构成看,土地购置费高速增长是拉动全省开发投资快速增长的主要因素。1-11月份,房地产开发投资中建筑工程投资4426.15亿元,同比增长21.8%,增速比1-10月份加快0.4个百分点,占全部房地产开发投资的80.9%,占比同比下降3.7个百分点;土地购置费535.49亿元,增长66.9%,增速加快5.4个百分点,占全部开发投资比重为9.8%,占比提高2.3个百分点。全省土地购置费的增长,主要靠郑州拉动。2016年以来,郑州市土地交易火爆,土地成交单价和价款记录不断刷新,土地购置费大幅增长,1-11月份郑州土地购置费达367.80亿元,增长247.3%,成为带动全省开发投资不断攀升的引擎。

2、房屋新开工面积高位增长

2016年以来,市场销售和预期转好,项目开工和施工进度加快,房屋新开工面积持续保持高位增长。1-11月份全省房屋新开工面积达13412.77万平方米,同比增长39.0%。其中,住宅新开工面积9914.80万平方米,增长34.2%,占房屋新开工面积的比重为73.9%。

1-11月份,全省房屋施工面积46107.63万平方米,同比增长16.6%。其中,住宅施工面积34539.79万平方米,增长14.6%,占房屋施工面积的比重为74.9%。

3、到位资金增速小幅回落

1-11月份,全省房地产开发企业实际到位资金5810.03亿元,同比增长28.6%,增速比1-10月份回落1.7个百分点。全省房地产开发企业实际到位资金增速比开发投资增速高1.2个百分点。


分类型看,国内贷款和其他资金中的个人按揭贷款增速回落幅度较大。1-11月份,全省房地产开发企业自筹资金3248.16亿元,同比增长21.9%,增速比1-10月份回落0.2个百分点;国内贷款631.56亿元,增长54.7%,增速回落5.9个百分点;其他资金1928.66亿元,增长33.8%,增速回落3.1个百分点。其他资金中,个人按揭贷款711.62亿元,增长45.2%.增速回落9.1个百分点。

4、土地购置面积两位数增长,成交价款飙升

2016年,外地开发企业纷纷入郑圈地,郑州土地市场活跃,地王频出,全省持续下降三年的土地购置逐渐好转,至1-8月份实现正增长后保持两位数增长。1-11月份,全省房地产开发企业土地购置面积982.08万平方米,同比增长16.4%;土地成交价款达400.74亿元,增长132.5%。

5、热点城市销售回落,去库存成果显著

1-11月份,全省商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。今年以来,受郑州楼市火爆影响,全省商品房销售面积增速保持大幅加快态势。10月郑州出台调控新政,商品房销售转冷并传导至周边地市。1-11月份,18个省辖市中10个省辖市商品房销售增速回落,郑州增长65.5%,增速回落2.0个百分点,前期增速较高的平顶山、濮阳、漯河分别回落10.4个、27.3个和17.9个百分点。


分房屋类型看,住宅和非住宅类销售增速均有所回落。商品住宅销售面积为8134.32万平方米,同比增长32.9%,增速比1-10月份回落2.6个百分点,占商品房销售面积的比重为90.0%;非住宅类商品房销售面积为904.17万平方米,增长34.1%,增速回落6.2个百分点,占商品房销售面积的比重为10.0%。

1-11月份,全省商品房销售额4559.72亿元,同比增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,商品住宅销售额为3951.32亿元,增长47.5%,占商品房销售额的比重为86.7%,同比提高2.2个百分点。非住宅类商品房销售额为608.40亿元,增长23.9%,占商品房销售额的比重为13.3%。

2016年1-11月份河南省房地产开发和销售情况一览表:


6、商品房销售和待售情况

1-11月份,商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。其中,住宅销售面积增长32.9%,办公楼销售面积增长24.2%,商业营业用房销售面积增长34.3%。商品房销售额4559.72亿元,增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,住宅销售额增长47.5%,办公楼销售额增长23.2%,商业营业用房销售额增长24.5%。


11月末,商品房待售面积3488.53万平方米,比10月末减少20.25万平方米。其中,住宅待售面积减少37.98万平方米,办公楼待售面积增加10.27万平方米,商业营业用房待售面积增加6.47万平方米。

住宅待售面积比2015年底减少近200万平方米。11月末,全省商品房待售面积3488.53万平方米,比2015年底减少118.30万平方米。其中,住宅待售面积2571.52万平方米,比2015年底减少196.74万平方米,扩大住房消费的各项措施成效显著。但办公楼、商业营业用房待售面积仍呈增长态势,办公楼106.74万平方米,增加16.34万平方米,商业营业用房606.34万平方米,增加42.48万平方米,需引起足够重视。

当前和今后一个时期,河南应在郑州市场降温与全省降库存的双重选择中,找到政策结合点,区别对待,分类施策。继续按照“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,探索建立完善的房地产调控长效机制,确保房地产市场的平稳健康发展。

三、2016年三门峡房地产市场分析:1、区位、面积与人口:

三门峡位于河南西部,东与千年帝都洛阳市为邻,南依伏牛山与南阳市相接,西望古城西安,北隔黄河与三晋呼应,是历史上三省交界的经济、文化中心。三门峡城市名片有:华夏文明发祥地之一 、天鹅之城、2012年中国特色魅力城市200强、我国六大苹果出口基地之一、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、国家优秀旅游城市、2014中国最佳生态旅游城市、 2015年中国大陆城市"氧吧"50强。

三门峡面积10309平方千米,常住人口224.11万人,辖2区(湖滨区、陕州区)、2县(渑池县、卢氏县)、2个县级市(义马市、灵宝市)和1个经济技术开发区、1个产业集聚区。


2、经济发展:

面对错综复杂的国内外经济形势,三门峡上下深入贯彻落实中央、省、市各项决策部署,主动适应经济发展新常态,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生各项工作,全市经济在困境中砥砺前行,各项社会事业稳步发展。2015年全市生产总值1260.55亿元,。“十二五”时期,全市生产总值年均增长9.3%;三次产业结构发生较大变化,第一产业比重提高1.4个百分点,第二产业比重降低8.4个百分点,第三产业比重提高7个百分点。


2015年全社会固定资产投资完成1551.36亿元,比2014年增长15.9%。其中:固定资产投资(不含农户,下同)完成1538.77亿元,增长15.9%,农户投资12.59亿元,增长9.1%。“十二五”时期,全市全社会固定资产投资年均增长21.3%。


2015年固定资产投资中,国有及国有控股单位完成392.0亿元,比2014年增长6.3%;民间投资1138.93亿元,增长19.5%。分三次产业看,第一产业投资156.38亿元,增长43.8%;第二产业投资771.98亿元,增长3.3%;第三产业投资610.40亿元,增长29.5%。

3、城市发展

城市发展特点:

①  单核城市、带状框架

②  城市向西向南发展

③  功能分区明晰

④  未来旅游发展城市

⑤  经济实力平均水平居全省上游

⑥  居民收入较高

行政分区:单核城市,向西向南扩张,但中心城区地位不变


功能分区:城市分区明晰,中心城区承载着行政商业和居住功能,西部为旅游区,西南部为商务区


4、三门峡市2016年度土地供应情况:

2016年三门峡市为进一步贯彻落实节约集约用地政策,规范土地市场,保障重点项目及民生工程的建设用地需求,加快我市城镇化建设进程,提高城镇化建设水平,促进三门峡市经济社会平稳健康发展。结合2015年城区土地供应情况,制订了2016年度市区国有建设用地供应计划,具体如下:

(一)土地供应总量。2016年三门峡市城区计划供应国有建设用地105公顷。其中,划拨供应建设用地51公顷,出让供应建设用地55公顷。

(二)土地供应结构。2016年计划供应商服用地1公顷;住宅用地26公顷;工矿仓储用地24公顷;交通设施用地50公顷;公共管理与公共服务用地4公顷。

(1)2016年三门峡基准地价 2016年三门峡基准地价与2015年一致,没有任何变化,各类用地不同性质基准地价具体为:(单位:元/㎡):


注:

公共Ⅰ是指公共管理与公共服务用地中的旅游、娱乐用地

公共Ⅱ是指公共管理与公共服务用地中不含旅游、娱乐用地的其他用地

(2)2016年度三门峡市土地挂牌出让、成交情况

2016年度三门峡市国土资源局国有土地使用权挂牌出让共14次,其中湖滨区国土资源局国有土地使用权挂牌出让2次,共挂牌出让24宗地,其中成交17宗土地,土地性质为其他普通商品住房用地的占16宗,批发零售用地的占1宗。

2016年度三门峡市国土资源局国有土地使用权挂牌出让共成交530.5亩,成交金额为7.2354亿元(人民币),成交均价为136.38万元/亩,其中建业住宅集团(三门峡)置业有限公司所拍得的一宗地均价最高,为339.2万元/亩;河南置腾商务服务有限公司所拍得的一宗地总价最高,约1.4亿元人民币。

2016年度三门峡市国土资源局国有土地使用权挂牌出让详细情况一览表:


5、2016年三门峡房地产市场分析:

2016年1-11月份三门峡房地产开发投资完成111.51亿元,比2015年全年的106.72亿元上涨4.5%。

(1)房地产开发投资:

2016年度1-11月份各月房地产开发投资完成情况:


2016年度1-11月份与2015全年各月房地产开发投资完成情况对比图:


2010-2016年三门峡房地产开发投资情况:


(2)预售许可证批准情况

2016年三门峡房地产共批准预售项目数为8个,比2015年多一个;批准预售栋数为22栋(或幢),比2015年多13栋(或幢)。

2007-2016三门峡房地产批准商品房预售许可证情况:


(3)房地产项目开发情况: 2016年三门峡房地产市场现有楼盘70个左右(包含陕州楼盘),个楼盘分布图如下:


但2016年三门峡房地产市场正常在售楼盘为20个左右,具体分布图如下:


(4)2016年三门峡主要楼盘销售情况:

2016年三门峡主要楼盘销售情况一览表:


据三门峡楼市网统计,上述17个楼盘销量占整个2016年三门峡房地产市场销售量的92%以上,其开发体量(总建筑面积)总计477.5万平方米;2016全年销售面积总量为48.7万平方米,其中住宅销售面积为48万平方米;全年销售额累计19.53亿元人民币,其中住宅销售额为19.24亿元人民币;全年共计销售4600套(间),其中住宅销售4530套。

(5)各楼盘开盘、暖场、认筹情况:

2016全年三门峡房地产主要楼盘举行活动逾410场,其中开盘活动13场次,认筹活动20场次,暖场活动360多场次;比2015全年场次增加。

主要楼盘活动情况:


  (6)2016年度三门峡房地产市场热销楼盘推荐 

项目名称:建业•联盟新城


项目位置:三门峡北环路与向川路交汇处(黄河公园西

开发单位:三门峡置腾置业有限公司

销售均价:11000平方米

销售热线:0398- 2970999 

项目名称:建业•壹号城邦


项目位置:三门峡市黄河路与大岭路交汇处西100米

开发单位:建业住宅集团(三门峡)置业有限公司

销售均价: 4750元/平方米

销售热线:0398- 2970666/888/999 

项目名称:合鑫•中央公园


项目位置:三门峡商务中心区大岭路义乌商贸城南侧

开发单位:三门峡浙商联盟置业有限公司

销售均价:4000元/平方米

销售热线:0398-8526666 

项目名称:慧泉•公园玖号


项目位置:三门峡市体育馆旁

开发单位:三门峡慧泉房地产开发有限公司

销售均价:4500元/平方米

销售热线:0398-3088888 

项目名称:明珠家园


项目位置:三门峡市商务中心区迎宾大道与周公路交汇处西

开发单位:三门峡黄河明珠置业有限公司

销售均价:3600元/平方米

销售热线:0398-2992222 

项目名称:春天城


项目位置:三门峡市高铁站北•迎宾大道与中心大道

开发单位:三门峡水一方房地产开发有限公司

销售均价:3800元/平方米

销售热线:0398-5188888 

项目名称:博丰•明钻


项目位置:商务中心区大岭南路与中心大道交汇处西北

开发单位:河南博丰置业有限公司

销售均价:4500元/平方米

销售热线:0398-2998888 

项目名称:中隆•滨河湾


项目位置:三门峡商务中心区甘山路与召公路交叉口

开发单位:三门峡中隆置业有限公司

销售均价:4000/平方米

销售热线:0398- 2906666\2916666

四、2017年中国房地产市场趋势展望

2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱 2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

(河南楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、河南省统计局、三门峡楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!)

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