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买了房无法登记 20年前的“遗留问题”如何解决
郑州楼市网 2016年11月30日08:58 河南商报 发表评论
摘要:因土地信息不全或无土地信息造成的无法登记情况,多发生在一些老旧小区。但是,郑州西区“裕达国贸”后面那个当年的安置区,也就是林山寨社区小区,也遇到这样的情况。
因土地信息不全或无土地信息造成的无法登记情况,多发生在一些老旧小区。但是,郑州西区“裕达国贸”后面那个当年的安置区,也就是林山寨社区小区,也遇到这样的情况。20年前,郑州中原区林山寨村有60.18亩土地进行改造开发,用于建造裕达国贸中心和裕达小区及就地安置拆迁村民。

    20年过去了,郑州市民A在林山寨社区小区买房时却发现无法登记。

    一桩普通的房屋交易

    牵出20年前的问题

    今年7月19日,郑州市民A通过房屋中介,在中原区林山寨社区小区买了一套1996年的老房子,面积为55平方米,总价62万元。

    根据正常的房屋交易程序,A首付掏了22万元,又在银行贷款40万元,并选择资金监管。8月初,A来到郑州市房管局西区办事大厅网签,9月14日将各种税一并交齐。10月18日,A再次来到市房管局领取确认单和档案。

    A在领取确认单当天就立即来到位于百花路的郑州市不动产登记中心中原区分中心,办理不动产权证书。但是,经过查询A才知道,林山寨的土地有问题,不能办。

    后来,经工作人员解释,A了解到,原来是不动产登记信息系统里根本查不到林山寨的土地信息,“听说当年裕达国贸开发时,土地开发钱没交够,就没有录土地信息。”

    当年裕达国贸地块开发时 发生了什么

    长期以来,由于房、地分离登记,其存在的隐患也很难为人所知。现在启动不动产统一登记后,许多涉及登记方面的遗留问题也逐渐显现。郑州市中原区林山寨社区小区遇到的问题就比较典型。

    近日,郑州一位熟悉当年林山寨土地开发的知情人士联系到河南商报记者,并讲述了裕达国贸开发过程中的土地问题。

    据上述人士讲述,上个世纪90年代,中原路南、工人路东老林山寨村60.18亩土地纳入拆迁范围,进行改造开发,用于建造裕达国贸中心和裕达小区,及就地安置拆迁村民。这些拆迁范围内的土地都属于国有土地。

    河南商报记者从该人士提供的郑州市土地管理局(郑州市国土资源局的前身)文件复印件中看到,该局在1995年3月6日签发该文件,文件要求,相关单位接文后抓紧办理土地登记手续。

    河南商报记者已将该文件及其牵涉的不动产登记事宜向该局相关人士反映。

    上述知情人士也提到,拆迁土地出让合同在1994年就已经签订了,出让方为郑州市土地管理局,受让方是郑州市裕达置业有限公司(现更名为河南裕达置业有限公司)。当时,该公司法定代表人是总经理郭文贵。

    该知情人士说,从这两份文件中可看出,土地是国有的,土地出让和开发是有合同的,林山寨社区小区房屋也是可以正常交易的,按理说就应该准许登记。至于为何系统里没有土地信息,不应由老百姓来承担这个责任。

    林山寨遇到的问题

    该怎么办

    按照《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定,有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人。

    一是违反法律、行政法规规定的,如小产权房。

    二是存在尚未解决权属争议的,权属争议未解决前不予登记。

    三是申请登记的不动产权利超过规定期限的,如超过建设用地使用权的期限、地役权的期限、抵押权的期限等。

    四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

    比如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部土地价款的;按土地价款缴纳比例分割申请登记的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利人同意,申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等。

    通俗地说,因规划、土地等手续不完善或违规,原来按照规定不能办理房产证和土地证的,实施不动产登记后,也暂不能进行不动产登记。需要由开发商或单位先行完善相关手续后,再按照规定办理登记。

    再比如,部分小区住户已经办理领取了房产证,但因规划、土地等手续不完善,如存在少批多用、建房范围超出土地证发证范围的;部分老旧小区无土地、规划、建设手续和资料的,也暂不能办理不动产登记。

    上文中提到的熟悉林山寨土地开发的知情人士说,时间过去已经20年,有些事情已经说不清楚了,现在找谁也给不出解决方案。

    随后,河南商报记者来到郑州市国土资源局,将林山寨的基本情况进行了反映。经了解得知,日前,已经有一组队伍到外地考察不动产登记工作的开展情况,其中也包括这些所谓的“历史遗留问题”解决办法的考察。如今,考察报告已经向上汇报,若有新政策出台,会第一时间对外公布。

    延伸阅读 昆明是如何处理

    “历史遗留问题”的

    今年11月18日,昆明市国土资源局曾在其官方网站发布《关于近期网友反映不动产统一登记工作问题的解答》,其中涉及“历史遗留问题”的处理政策。

    一、对开发商利用国有划拨土地建盖商品房销售、在未办理供地手续的国有土地建盖商品房销售,且具有商品房预售许可证、房屋所有权证的已购住房,可直接办理划拨性质的不动产权证书,在购房人自愿补办土地出让手续,按照成交价的1%缴纳土地出让金的前提下,也可办理出让类型的不动产权证。

    二、对于其他原因,如政府主导的旧城改造、拆迁安置等,造成购房者未能办理土地权属证书的,可作为国有划拨土地,办理划拨性质的不动产权证书,在购房人自愿补办土地出让手续,按照成交价的1%缴纳土地出让金的前提下,也可办理出让类型的不动产权证。

    三、因开发商没有按照有关规定补缴土地出让金,造成历史遗留问题的,相关部门将尽快研究应对措施,督促开发商完善用地手续,在此期间,除小产权房以外,对已取得房产证的群众申请办理不动产转移或抵押登记并不会造成影响。


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