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郑州楼市双限调控“温柔” 郊县要迎来销售旺季?
编辑:郑州楼市网 2016年10月11日10:07 来源:东方今报
摘要:继国庆节郑州出台限购政策之后,仅隔一天,10月3日,郑州又出台对购房首付比例的限制政策。郑州为何近期频出房地产调控政策?此次对房贷的调控标准为何有收有放?郊县房企又能否迎来销售旺季?
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▶继国庆节郑州出台限购政策之后,仅隔一天,10月3日,郑州又出台对购房首付比例的限制政策。郑州为何近期频出房地产调控政策?此次对房贷的调控标准为何有收有放?郊县房企又能否迎来销售旺季?

    限贷新政比较克制

    相比国庆节首日“限购”仅规定限购区域和套数、条件的政策,3日“限贷”从房贷首付比例上更进一步。似乎是回应了1日通知后,不少舆论的观点:限购不限贷,新政“不够紧”。不过,政府这次迈出的限购步子仍然非常“克制”。

    中国人民银行郑州中心支行相关负责人表示,30%和40%的最低首付比例是依据相关文件精神。可见,郑州此次并没有突破相关文件在实施限购措施城市的标准。

    经适房标准“放宽”

    作用有限

    此外,不少人注意到,此次3日“限贷”通知中,还提到对一类房子的房贷首付比例可以下浮5%。据了解,对居民家庭申请商业性个人住房贷款用于购买首套套型建筑面积在90平方米以下的经济适用房,原则上最低首付比例为25%,可向下浮动5个百分点。同一个房贷调控政策中,为何有收有放?

    中国人民银行郑州中心支行相关负责人解释,河南省是农业大省,新型城镇化发展潜力大、任务重。郑州作为河南省会和中心城市,经济发展速度较快,人口持续净流入,农民工、高校毕业生等群体大量购房需求持续释放,为了加强和改善居民家庭首套普通自住房,同时也为更好落实中央、省委的决策部署,此次出台的文件中也同时规定了以上内容。

    不过,也有房地产业内人士认为,郑州市几年前已经停建了经济适用房,目前虽然经济适用房还有一定存量,但这种“放”的政策能够起到的作用非常有限。

    限贷有利于 资金流向实体经济

    郑州近期为何频出楼市调控政策?却又不“一步到位”,而是小步快跑似的一点一点收紧?

    河南省商业经济学会会长宋向清认为,自“郑九条”和发布土地供应文件至今,仅仅半个多月时间,再次出台限购政策,连续三波密集调控新政,可以看出政府调控的决心,但也从一个侧面说明,郑州错失7月调控最佳时间,而导致当前被动出台限购狠招的无奈。

    “我一直不主张限购,因为限购是由政府主导人为限制了公民的自主消费权。”宋向清说,“限贷是由银行主导,是企业行为,至少可以解释为市场行为;其次,限贷的政策有效性实用性不亚于限购,当关上流向房地产市场的资金闸门之后,不仅有利于调控楼市,而且有利于资金向实体经济流动,对于复兴我国实体经济具有提振效应,是一举两得之策。”

    “双限”限制了谁

    宋向清认为,至少三方面购房者会得到遏制:一是投资投机者,这些人多数属于中小户型购买者,他们不差钱,是炒热楼市的主角,即使他们采取变通手段继续买房,至少难度增加。二是郑州户籍已经有两套及以上住房者,这类居民购买180m2及以上户型虽不受限,但大多数人还是倾向购买180m2以下住房,所以,这类购房者会被限制。三是外地人已经有一套住房,购买第二套者被限制。预计限购政策施行后,郑州楼市将再次降温。

    “楼市调控是一项系统工程,在讲究策略,运用技术的同时,也要认识到它还是一门行政艺术,分寸的拿捏非常重要。”宋向清说,“毕竟政府在遏制房价大涨的同时,还要防止房价大跌或楼市长期低迷。”

    郊县房企

    迎来销售旺季?

    “所有出台限购城市的共同特点,就是房价上涨过快,这容易引发市场风险。”中房研研究员奚春山说,相比北京、天津、南京的限购令,郑州此次出台的“限购令”可谓“温柔”,社保、分类、利率等方面都没有公布政策,除此之外,对于180m2以上的“豪宅”也没有明确的调控。

    “对于中牟、荥阳、上街等县区也没在限购之列,这说明那些区域的库存量还是比较大,房价也有很大余地。根据克尔瑞研究机构公布的数据,郑州市内的库存量只够销售两个月左右,而前三季度郑州土地成交建面全国第一,为1810万平方米。此次‘限购令’对于预防库存断档有一定作用,同时更是显示了政府很强的表态。”奚春山说。

    “此次郑州住房限购政策出台将会有效扼制郑州楼市‘恐慌’,郊县市组团将会迎来史上最好销售、快速去化及房价快速上涨,要提前预防。”房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君认为,眼下政府应呼吁房企重视并导入“阳光销售工程”,公开房价、公开房源、公开优惠、公开承诺四公开,构建一个和谐的、能够实现可持续发展的郑州房地产市场势在必行。

    楼市疯涨凸显

    经济转型重要性

    国际货币基金组织(IMF)亚太部副主任马克斯·罗德劳尔表示,近几个月来中国房价涨势很快,特别是在一些大城市,一方面反映出住房需求大于供给的市场因素,另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑,为此银行新发放了很多住房贷款。

    罗德劳尔说,目前来看,这并不是中国经济短期内面临的系统性风险。他指出,房地产市场的火爆主要集中在一线和二线城市,中国三四线城市的房地产市场规模更大。中国房地产市场仍可能维持稳健增长,因为潜在需求仍然在增长,逐步消化之前的库存,这是比较健康的发展。

    彼得森国际经济研究所客座研究员罗里·麦克法夸尔对记者表示,近期部分地区楼市火爆反映出中国经济的结构性问题。中国居民储蓄率仍比较高,银行利率不高,股市表现也不佳,因此居民希望通过投资房地产实现资产升值。

    麦克法夸尔说,随着中国推进结构性改革,改进社会安全网,这将有助于降低居民储蓄率,从而有利于金融系统以及房地产市场的稳定发展。

    罗德劳尔也指出,中国经济的结构性问题在于高储蓄率,目前储蓄占GDO比重达47%至48%。这些巨额储蓄在国内需要找到回报合理的投资机会,这有可能加大市场波动风险。因此归根结底,中国还是需要解决经济结构性问题,降低储蓄率,实现经济的平衡发展。


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