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开发商无证售房 购房者称房价狂奔没证也得买
郑州楼市网 2016年09月22日08:06 河南商报 发表评论
摘要:在当下“萝卜快了不洗泥”的郑州楼市,不等到预售证下来、挖个坑就卖房,已经不是啥新鲜事儿了,毕竟大部分楼盘土地手续还算完备。
在当下“萝卜快了不洗泥”的郑州楼市,不等到预售证下来、挖个坑就卖房,已经不是啥新鲜事儿了,毕竟大部分楼盘土地手续还算完备。然而,郑州市西三环冉屯路口东南角的唯棠项目,连土地使用证都没有就开盘售房,即便郑州“房九条”落地实施,开发商违规售房依旧。

    楼盘五证皆无,购房者为啥要买?政府严管之下,开发商何以顶风违规?购买五证不全的房子,究竟有啥风险?且看购房者、前售房者的倾诉。

    【购房者倾诉】

    明知五证皆无 但我还是要买

    “你看你拖拖拉拉办的啥事儿?现在(房价)涨到天上,想买也买不起了吧?”从抱怨到唠叨到最后近乎神经质的嘶吼,杨敏(化名)觉得,相恋七年的女友变得他不认识了。

    杨敏急需一套房子,哪怕是一份购房协议,来消解女友对未来的不确定和漂泊感。可最近两个月郑州房价狂奔,就连曾经的价值洼地、南三环外区域房价都已飙到每平方米1.3万~1.4万元,而杨敏手中首付款从能买小三室到够买小两室,最后只能买大标间。

    “三环内,西流湖畔,8×××元火爆销售中。”今年9月,循着这样的广告,杨敏来到位于西三环西流湖路口东侧的唯棠项目售楼部。置业顾问称,该项目一共有6栋楼,目前36号楼在售,还有房源,91平方米的小三房均价9500元/平方米,85平方米的两居室均价9400元/平方米,但该项目五证都没有。

    “这房简直是白菜价,有那么多人买,应该错不了。”他纠结再三,最终选择了一套85平方米的两居室,并支付了近25万元的首付款。

    选房协议拿回家,女朋友脸色好看了,可杨敏心里打起了鼓:“楼盘连土地证都没有,万一地块将来被别的公司拿去,我交的首付可咋整?”

    【购房者担心】

    如果最终得不到房子

    怎么算都是赔

    杨敏翻出手机里的相关文件照片介绍:在场的置业顾问是销售代理公司深圳泰辰的员工,而非开发商工作人员。订房时,购房者向开发商河南豪德天下置业有限公司交纳1万元定金,选定楼层、房号。并向电商地标传媒支付1万元“入会费”,享受总房款7个点的优惠额度,取得“唯棠订房协议”、“地标传媒会员入会协议书”和两份收据。

    在3日内交齐首付款后,开发商又给杨敏出具了一份“豪德置业职工房认购协议书”,其中明确写着:该项目目前并未正式对外公开销售,为保证职工优先购买,购房者自愿向开发商支付房源预约金,以获取对该项目的优先购买权。

    杨敏说,根据合同约定,如果自己当初未能及时凑齐首付款,订房时交纳的2万元不退;购房者交付首付后如若反悔,最早只能在2017年5月31日之后才能提出退房,且只按照银行贷款同期利率获得此前交纳的首付款和利息。

    【记者调查】

    郑州楼市严规之下

    无证卖房依旧

    中秋前夜,郑州市出台房地产调控政策“郑九条”,其中相关规定强调:新建商品住房项目必须取得“商品房预售许可证”后方可对外销售,对于违反规定的企业,将依法从重处罚,并记入企业信用档案。

    9月18日,上述规定生效,可位于郑州市中原区的上述项目无证售房在继续。当日,河南商报记者从上述楼盘一内部人士处获悉,36号楼130套房子基本售完,其中91平方米的小三房只剩下顶楼和部分位置不好的房源,85平方米的两居室剩的也不多。9月24日,售楼部计划加推一栋住宅楼,目前已经开始认筹排号。

    而在郑州市国土资源局,一位工作人员查询土地信息查询系统后确认,查询不到上述项目的“国有土地使用证”登记信息。

    【当地人爆料】

    该楼盘曾认筹又烂尾

    改头换面再出现

    据一位了解上述项目的当地村民介绍,2014年8月份,该楼盘以“西郡80派”为名对外公开宣传,并通过电商开展排号工作并收取认筹费,交5000元认筹费抵扣一定的购房款。

    当时项目土方开挖工程停滞不前,开发商资金链紧张,不能及时支付销售代理公司服务费,甚至连位于秦岭路冉屯路口的售楼部租金都交不上了。

    最终,在2014年11月份,项目暂停,售楼部关闭,并对交纳认筹费的近百组客户进行了退款。项目搁置一年多,今年年中,趁着郑州楼市火热的东风,上述项目更名为唯棠,又开始了宣传、认筹。

    【业内分析】

    无(预售)证售楼

    获利丰厚 违法成本低

    另一位不愿具名的地产圈内人士介绍,只要开发商在未拿到商品房预售许可证时向购房者收钱,无论多少,都属于违规销售行为。为规避此类风险,开发商都会寻找第三方企业(电商)向购房者收取3000元~50000元不等的认筹费,并许以抵扣房款等,先把客户“圈定”,再寻找契机“升级认筹”,一次次增加筹码的同时,购房者的订房决心也一次次增加。

    如果“排号”、“认筹”还是“犹抱琵琶半遮面”,直接“开盘”、选房、订房,购房者需向开发商支付少则一两万,多则20%~30%的房款,订下房源。

    “这明显是违规。”该业内人士分析,即使开发商违规售房被查实,相关部门也只能处以10余万元的罚款,这对于开发商的利润来说是九牛一毛,且需要取得违规销售的相关销售协议作为证据,取证周期、程序繁琐。相比提前售楼得到的减少资金成本、提前回笼资金、赶上房市热潮数以亿计的收益,这些损失都不在话下。

    他提醒,“国有土地使用证”是五证里面最重要的,若有此证,即使开发商日后资金链断裂,土地也算是重要资产;相反,如果没有此证,即使在城中村改造中与政府先有约定,拿地开发时还必须走土地招拍挂手续,若开发商最终未能拿地,购房者预交的血汗钱也可能会打水漂。

    【链接】

    一个不能少的五证

    根据国家相关规定,商品房预售需有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

    证件不全就售楼,有可能导致商品房买卖合同难签,房产证无法办理,更进一步影响业主落户、子女上学。


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