李文杰给郑州的地产人和投资者上了一堂生动的地铁课。

　　在第二站北京考察中，我们来到有着中国财经网络领袖和中产阶级网络家园之称的和讯网总部，特意采访了中原地产华北地区董事总经理李文杰先生。

　　作为身处北京楼市15年以上的地产人，李文杰对北京地铁带给房地产市场的改变有着切身的体会。同时，他作为中国住房与城乡建设部三名政策咨询专家之一，特意从全国政协会的现场抽出时间，给郑州的地产人和投资者上了一堂生动的地铁课。

　　从两条地铁线说起

　　李文杰介绍说，2008年以来，有关北京地铁的好消息就接连不断：地铁4号线将于2009年9月开通运行，地铁7号和14号线也将于近期开建，随着北京市未来轨道交通规划方案的出台和建设力度的逐渐增大，绿色环保、方便快捷的轨道交通给人们的居住和生活带来了很大便利，轨道交通吸引着人们的居住和购房区域的选择，也带动着沿线周围房产市场的发展。那么，地铁等轨道交通对周围房产市场的影响作用究竟有多大？

　　李文杰首先给我们举了两条已开通使用的地铁的例子。 

　　北京地铁5号线于2003年开始修建，2007年10月正式开通，以5号线沿线的立水桥和马家堡两区域为例，两个区域的房价在近五六年中均出现了不同程度的上涨，尤其是最近的三年。5号线贯通了京城南北，把南北两端与中心城区连接了起来，有效地分散了中心商务区工作人群，从而带动了南北两端地铁周边房价和租金的上涨。

　　地铁10号线北部段设置在北四环和北三环之间，东部段依附整个东三环。它贯穿了京城最优越的地理位置，自投入建设以来，地铁10号线就成了周边二手市场的新卖点。大量业主也纷纷提高自己的房价，据北京中原三级市场研究部调查显示，在2007年市场情况一片良好的情况下，因地铁10号线因素带来的房价上涨现象占到15%左右。房价的上涨现象不仅没有影响到购房者的热情，反而使购房者更加关注10号线周边区域的市场前景，二手市场销售情况良好，租赁市场也受到带动作用。

　　抓住即将开通地铁线商机

　　李文杰说，地铁4号线将于今年9月开通，它南起丰台区的公益西桥站，终点至海淀区的安河桥北站，共设24座车站，跨越丰台、宣武、西城、海淀四个行政区。整个线路商圈分布密集，从西北名校学区、中关村科技产业园到西直门交通枢纽、西单商业街、到菜市口核心区域，将成功打造出北京市一条涵盖教育资源、产业资源、连接交通枢纽及著名商圈的南北 “主干线”。作为继地铁5号线后，另一条贯通南北城区重要商圈的轨道交通，地铁4号线极大地促进了沿线区域房产市场的发展。

　　地铁7号线的开建将把南城与东五环几大热门区域连通，交通优势的提升，将对沿线区域的二手房市场的发展起到一定的促进作用，其沿线途经区域的房屋租售市场也将借助于地铁7号线得以进一步提升。尤其是一些原来轨道交通缺乏的区域，如东五环区域等，房产市场潜力将会得到较大的提升。

　　地铁如何影响房价

　　李文杰认为，轨道交通在建设伊始，就成为沿线区域房产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，一般说来，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%~20%的上涨；而轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均一套房会有300元/月~500元/月的上涨。但总结来说有以下两个特点：

　　首先是买卖和租赁市场受影响时间点不同。对于买卖市场来讲，不管是对自住购房还是对投资购房者，大家关注的是房产是否在未来具有升值的价值，因此大家在筹建时期就已经把关注的目光投入到带来的交通优势上，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的。当然，开通以后的交通优势依然会成为广大购房者关注的一个重点，但是相比之前作用将不是那么明显。但是对于租赁市场而言，情况将大不相同。轨道交通的开通运行对市场的带动作用只是一个开始，当真正投入运行之后，租赁市场的潜力才会逐渐展现出来，带动作用还将持续发挥较强作用。

　　其次是原轨道交通缺乏区域房产价值提升作用最明显。轨道交通对沿线区域房价的提升作用并不是等效用的。对于一些中心城区，轨道交通本已很成熟，房价受新增地铁线路的影响并不大；而对于一些原轨道交通盲区，房价的提升作用则是十分明显的。如三元桥区域，过去缺少轨道交通便利优势，机场快轨和10号线的建设使得三元桥区域成为连接北京市四大商圈和首都机场的双轨道交点，房产市场也迅速升温。

　　住宅郊区化是城市发展的必然趋势，数据显示，近郊区住宅面积在全市的比重由1949年的5.5％升至43.8％，远郊区县由16.6％升至44.6％。郊区住宅具有城市住宅无可比拟的环境优势。李文杰举例说，他的一位朋友用在二环买两居室的钱在郊区买了一套三居室和一部私家车，原想利用便利的高速交通系统解决出行问题，却发现高速路的行驶速度比乡村小路高不到哪去，这是很多选择了郊区作为第一居所的购房者不得不面临的尴尬。

　　住宅郊区化的必要前提是交通的便利性，多样化的出行方式、顺畅的交通、完善的管理必不可少。世界上国际化大都市如伦敦、巴黎、东京的郊区化住宅无不把交通规划问题考虑在前。

　　李文杰表示，从市场情况来看，新增房地产项目有逐渐向城市外延发展的趋势，而交通的完善无疑是出现这种趋势的重要前提。2008年五环外的房地产开发项目是2007年的一倍，超过了五环内住宅开发的总量的总和。无疑说明，房地产市场的主战场已经由市区转向了郊区，住宅郊区化趋势明显。

　　李文杰认为，在地铁城市，消费者购房选择中，地段已经不是购房要考虑的唯一要素。“车程”将成为衡量房地产项目距离的标准。一说到“车程”，很多人都会大呼上当，“车程”是郊区开发商衡量时间成本经常使用的词汇，这种概念的使用前提是不存在任何交通拥堵的情况下。在早晚高峰期，车程概念根本就没有任何意义，因为那时的时间成本有时只能以步行时间来衡量。

　　根据北京道路交通系统新的规划，对道路的通行能力进行调整，重点解决各拥堵路段的交通瓶颈问题。在过去的几年间，北京市已经投资560亿元新建1400公里公路，改建5254公里，核心是10个远郊区县与市区均有高速公路或快速路连接，从郊区县政府所在地到市区行车耗时不超过１小时。“车程”概念将会真正成为衡量交通时间成本的重要依据。

　　就像植物有趋光性一样，由于房地产项目的趋交通便利性，如果北京的城郊内外部交通能够形成网络，越来越多的房地产开发商将把目光投向边缘板块及卫星城。那么市区内的高档楼盘的主要竞争对手就不仅仅限于周边市场产品的同类竞争，会与各边缘组团的中高档项目（如单体和连排别墅）形成竞争。

　　这种竞争的结果是市区内性价比相对较差的项目会受到边缘组团的中高档项目的强有力的竞争。