记者：华邦随着顺驰进驻中原，在中原地产界挑起一场前所未有的争斗，鲁总作为房地产策略行业的专家，面对外界无数的争议，如何保持策略的专业性？

鲁总：从古至今，谋略都是智慧的最高境界，无论是在波澜云起的政治舞台，还是在刀光剑影的沙场；无论是在神秘的外交领域，还是在由变化莫测的经济王国，乃至日常生活、工作交往，几乎在每一处都能感受到它的踪迹。尤其是在竞争激烈的当今时代，谋略已成为不可或缺的一部分。千谋万略，一加一减。善用则从无到有，长盛不衰；不善用则反胜为败，转安为危。顺驰·郑东第一大街如今已顺利走过三期，包括中央特区都在中原市场引起了小小的轰动。接受任何一个项目，“我们始终坚持自己的专业路线，一切让成败来评判”，这是我们始终坚持的原则。

记者：第一大街，如今已成为郑东新区的居住典范，在操作第一大街的过程中，您是如何把握郑州市场和策略思路的？

鲁总：郑州市房地产市场在03年迎来了一个高速发展时期，房价和成交量都大幅度增加。但市场上供应的产品素质较差，人们购房消费观念不高。在此之前，基本上没有大开发商进入，市场环境在国内属于比较落后的城市。近年，随着国内房地产市场的大好形势，国内大开发商的介入，我们预计04年下半年郑州房价将有20%左右的上涨空间，市场前景良好。04年，顺驰进入中原，作为策略顾问，我们一直跟进项目的进展，贴身思考。集团要求开盘当月的巨额回款以支持其他项目。拿到土地离项目开盘只有四个月时间，产品必须能支持快速销售，为此在策略思路上我们决定前期利润率可适当降低，开发风险必须降到最低，保证下半年整体回款能支持第二年开新的项目，如此协调以使整盘利润达到集团要求指标。

记者：在这么多年，操作众多知名项目后，您认为房地产策略最重要的是什么？

鲁总：房地产从获取土地开始，其中就注入了对土地的策划，无论是产品类型还是推广手段，这一切都从对于土地的认识开始，土地策略是房地产开发策略的基础。例如九十年代初，广州珠江在暨南大学外的荒凉土地上造就了经典的华景新城，从而带动了天河土地的整体增值，而九十年代末万科在坂田地块开发四季花城，让所有的深圳人都开始重新认识深圳关外的土地。策略的所有环节都是互相影响，互性作用的。

记者：在操作过程，您是如何寻找一块土地的价值呢？

　　　我们曾操作的顺驰蓝水假期，借助梅江南友谊的自然条件和水资源，打造了了梅江唯一的景观商业中心.如今这里已是天津市最重要的高尚居住区。土地本身是一块璞玉，如何雕琢，如何规划尤为重要，而结果莫过于损兵折将或是木秀于林，这就要看开发上是否能够以策略的眼光长袖善舞，玩转土地了。