人物观点
随着这几年房地产代理业的不断发展，在这一智力型行业中，很多人提出了不少心得和观点。深蓝所奉行的“实效营销”系统策略是基于一个什么样的背景和想法提出来的呢？
李胜利：
中国房地产业的发展，规模之大、速度之快、市场化程度之高，是前所未有、世之罕见的。巨量的资本运作，也带动了房地产代理服务业的长足进步，许多优秀的人才投身这一智力型行业，将市场营销理论和房地产行业实践相结合，做出了许许多多令人赞赏的作品，保证了房地产业的健康发展。我们“实效营销”系统策略的提出，也是长期学习和实践的结果。首先应当感谢支持我们的几家开发商，以及那些为了共同的目标相互尊重、鼓励与分享、许多甚至未曾谋面的代理业同道中人。
在多年的房地产营销工作的实践中，我们也接触了许许多多非常实际的购房者。从他们各具特色的购房经历与消费心理中间，无数次这样“一对一”最细节化的亲身经历，使我们对营销工作的终极环节，在目标性的层面上，有了比较深入的认知。可以说，我们从许许多多购房者的身上，也得到了许多关于“实效营销”的启发。
还有一个就是本职工作的规律性探索了。一些规律性的观点，刚入行的新手也能基本说个一二三，许多代理公司的同行每天也都在做着同样的工作与思考，可能只是经验多少、认识深度以及对规律性操作手法的运用熟练程度不同。在长期营销策划的实践中，我们确实见过一些由于营销策略失误而使项目受损的例子。空中作业，纸上谈兵，费了很大劲，做了无用功，市场没有感觉，营销不见实效，开发商白白耗费了时间和金钱。后期改进就需要更多付出、冒更大的风险，所以从某种意义上说，没有实效的营销策划，是一种罪。
我们也一直在思索一个问题，对于一个项目的营销策划，真正起作用的工作要素是什么？各要素之间到底存在着什么样的内在联系？最终我们提炼发现了四个关键要素：市场机会、定位、品牌和促销，它们之间有着互为依存的必然联系。这种联系如果是健康的、良性的，就构成了一个项目成功的根本。这样一个营销体系的有效运营，需要两项日常主线工作的配合完成，一个是销售，一个是策划。销售工作为项目运营提供稳定速度，而策划工作为之提供持续不断的动力加速度，就象一列两条钢轨上面运行的火车，一直到成功的终点。这是我们谓之的“四环二线”理论，也是“实效营销”系统策略的核心。
“实效”并非一个新鲜的名词，各个代理公司恐怕都不会说自己的营销策划工作没有实效，那么深蓝的“实效营销”的特色又体现在哪里呢？
李胜利：
确实如你所说，“实效”无论从字面还是实际含义，好象都不具个性色彩。如何理解我们的“实效营销”呢？应该从两个方面来谈。
从技术性的本质上说，“实效营销”是一个整合而生的理论，是一个从实践之中总结出的理论，而不是全新独创的，也不是空洞说教的。通过实践我们发现了这一规律性的东西，以此为基础，我们对我们的工作体系进行了重新规划，一直到每一个工作细节。以保证工作的执行力为原则，我们创建了一个符合实效精神的工作模式。所以，这一理论应该说，既有指导性，又有实践性。其中所涉及的工作目录很细、很具体，很多人都能完成。但要完成好，就必须对每一项工作的意义、作用以及工作条目之间的相关性有深刻的认知，才能达到较高的工作境界。这就不太容易了，需要苦练，需要思考，也需要创新。
从另一个社会化、或者说作业心态的角度来讲。坚持实效营销，对于我们来讲，也具有重大意义，反映了比较健康的从业心态。因为在许多合作之中，在现实的情况之下，代理商往往处于一种比较弱势的地位，为了某些即得利益，因为营销技术的欠缺或者心态上的不对，在营销策划之中，会出现一些错误或者是不健康的声音，缺乏相对严密的工作保障、检查与监督的标准。比如说，功利性的市场调研、模糊不清的产品定位、过度化的作秀包装、虚高的促销承诺等等，这些做法，从长远来看，既伤害开发商，也伤害消费者，是应当改正的。面对营销策划中间一些“假、大、空”的不良现象，我们提出了“实效营销”的观点，求真务实地开展我们的工作，对开发商的利益负责，对购房者的利益负责，也对我们的未来负责。
“实效营销”这一工作体系与工作方法本身，也在不断完善与成长之中，它的本质是一种营销资源合理化配置的控制系统，不可缺失也不可无度。我们的目标就是要创建一个从技术化和社会化两个方面都比较生态、科学的工作体系。
营销策划的技术越来越成熟，消费者也越来越理智。但在营销关系中，消费者好象也处于一种弱势的地位。在楼盘同质化的情况之下，大家确实更欣赏、也更关注那些形象突出的强势楼盘。“实效营销”我们感觉确实是一项稳健、有效的工作体系，但和现在项目的形象化诉求是不是有些出入啊？
李胜利：
“谁赢得客户，谁赢得未来”，这句话非常正确，仅靠几幅漂亮的广告和一些动听的口号是难以维持和客户的关系的。心里装着客户，理解他们内心的愿望，为他们提供可信赖的服务，这才是一个好的心态。从工作关系上看，在开发商面前，代理公司是客户的代言人。在客户面前，代理公司又是开发商的代言人。但从本质上说，营销策划代理公司更应是客户的代言人，因为这是你的价值体现。
关于形象化诉求，在“实效营销”里面，这应是品牌创建与维护发展的一部分，是一项十分重要的工作。因为能常常被人看见，在第一时间产生印象，往往引人关注。但它仅仅是工作的一环，应讲求合理性与匹配性。其实，深蓝在项目的品牌发展方面有较深的造诣，但更清楚它的功用。一招制敌的时代已经过去，我们相信以“全方位发展、集约化经营”为目标的实效营销，在未来是有强大生命力的。
你们提出的“实效营销”策略，真的有实效吗？
李胜利：
深蓝提出了这一策略，但我们相信，很多优秀的代理机构虽然没有明确这样一个策略，但确实和我们一样，按照这些原则在认真地工作，和开发商一起，取得了令人赞赏的业绩，赢得了市场的认可。
虽然我们有较长的从业经验，但深蓝是一个年轻的成长型公司。曾代理过的格林度假山庄，以及后来开发的格林假日、格林高尔夫公寓项目，销售业绩连创新高。在新乡原阳代理了当地标志性楼盘——鑫源花园，也取得了极佳的业绩，做到了让项目叫好又叫座。正如我前面所说，“实效营销”策略是一个有生命力、不断成长的体系，我们取得了引以为豪的成绩，也期待这一模式在更多的项目身上开花结果，创造更大的成功。
李胜利：
中国房地产业的发展，规模之大、速度之快、市场化程度之高，是前所未有、世之罕见的。巨量的资本运作，也带动了房地产代理服务业的长足进步，许多优秀的人才投身这一智力型行业，将市场营销理论和房地产行业实践相结合，做出了许许多多令人赞赏的作品，保证了房地产业的健康发展。我们“实效营销”系统策略的提出，也是长期学习和实践的结果。首先应当感谢支持我们的几家开发商，以及那些为了共同的目标相互尊重、鼓励与分享、许多甚至未曾谋面的代理业同道中人。
在多年的房地产营销工作的实践中，我们也接触了许许多多非常实际的购房者。从他们各具特色的购房经历与消费心理中间，无数次这样“一对一”最细节化的亲身经历，使我们对营销工作的终极环节，在目标性的层面上，有了比较深入的认知。可以说，我们从许许多多购房者的身上，也得到了许多关于“实效营销”的启发。
还有一个就是本职工作的规律性探索了。一些规律性的观点，刚入行的新手也能基本说个一二三，许多代理公司的同行每天也都在做着同样的工作与思考，可能只是经验多少、认识深度以及对规律性操作手法的运用熟练程度不同。在长期营销策划的实践中，我们确实见过一些由于营销策略失误而使项目受损的例子。空中作业，纸上谈兵，费了很大劲，做了无用功，市场没有感觉，营销不见实效，开发商白白耗费了时间和金钱。后期改进就需要更多付出、冒更大的风险，所以从某种意义上说，没有实效的营销策划，是一种罪。
我们也一直在思索一个问题，对于一个项目的营销策划，真正起作用的工作要素是什么？各要素之间到底存在着什么样的内在联系？最终我们提炼发现了四个关键要素：市场机会、定位、品牌和促销，它们之间有着互为依存的必然联系。这种联系如果是健康的、良性的，就构成了一个项目成功的根本。这样一个营销体系的有效运营，需要两项日常主线工作的配合完成，一个是销售，一个是策划。销售工作为项目运营提供稳定速度，而策划工作为之提供持续不断的动力加速度，就象一列两条钢轨上面运行的火车，一直到成功的终点。这是我们谓之的“四环二线”理论，也是“实效营销”系统策略的核心。
“实效”并非一个新鲜的名词，各个代理公司恐怕都不会说自己的营销策划工作没有实效，那么深蓝的“实效营销”的特色又体现在哪里呢？
李胜利：
确实如你所说，“实效”无论从字面还是实际含义，好象都不具个性色彩。如何理解我们的“实效营销”呢？应该从两个方面来谈。
从技术性的本质上说，“实效营销”是一个整合而生的理论，是一个从实践之中总结出的理论，而不是全新独创的，也不是空洞说教的。通过实践我们发现了这一规律性的东西，以此为基础，我们对我们的工作体系进行了重新规划，一直到每一个工作细节。以保证工作的执行力为原则，我们创建了一个符合实效精神的工作模式。所以，这一理论应该说，既有指导性，又有实践性。其中所涉及的工作目录很细、很具体，很多人都能完成。但要完成好，就必须对每一项工作的意义、作用以及工作条目之间的相关性有深刻的认知，才能达到较高的工作境界。这就不太容易了，需要苦练，需要思考，也需要创新。
从另一个社会化、或者说作业心态的角度来讲。坚持实效营销，对于我们来讲，也具有重大意义，反映了比较健康的从业心态。因为在许多合作之中，在现实的情况之下，代理商往往处于一种比较弱势的地位，为了某些即得利益，因为营销技术的欠缺或者心态上的不对，在营销策划之中，会出现一些错误或者是不健康的声音，缺乏相对严密的工作保障、检查与监督的标准。比如说，功利性的市场调研、模糊不清的产品定位、过度化的作秀包装、虚高的促销承诺等等，这些做法，从长远来看，既伤害开发商，也伤害消费者，是应当改正的。面对营销策划中间一些“假、大、空”的不良现象，我们提出了“实效营销”的观点，求真务实地开展我们的工作，对开发商的利益负责，对购房者的利益负责，也对我们的未来负责。
“实效营销”这一工作体系与工作方法本身，也在不断完善与成长之中，它的本质是一种营销资源合理化配置的控制系统，不可缺失也不可无度。我们的目标就是要创建一个从技术化和社会化两个方面都比较生态、科学的工作体系。
营销策划的技术越来越成熟，消费者也越来越理智。但在营销关系中，消费者好象也处于一种弱势的地位。在楼盘同质化的情况之下，大家确实更欣赏、也更关注那些形象突出的强势楼盘。“实效营销”我们感觉确实是一项稳健、有效的工作体系，但和现在项目的形象化诉求是不是有些出入啊？
李胜利：
“谁赢得客户，谁赢得未来”，这句话非常正确，仅靠几幅漂亮的广告和一些动听的口号是难以维持和客户的关系的。心里装着客户，理解他们内心的愿望，为他们提供可信赖的服务，这才是一个好的心态。从工作关系上看，在开发商面前，代理公司是客户的代言人。在客户面前，代理公司又是开发商的代言人。但从本质上说，营销策划代理公司更应是客户的代言人，因为这是你的价值体现。
关于形象化诉求，在“实效营销”里面，这应是品牌创建与维护发展的一部分，是一项十分重要的工作。因为能常常被人看见，在第一时间产生印象，往往引人关注。但它仅仅是工作的一环，应讲求合理性与匹配性。其实，深蓝在项目的品牌发展方面有较深的造诣，但更清楚它的功用。一招制敌的时代已经过去，我们相信以“全方位发展、集约化经营”为目标的实效营销，在未来是有强大生命力的。
你们提出的“实效营销”策略，真的有实效吗？
李胜利：
深蓝提出了这一策略，但我们相信，很多优秀的代理机构虽然没有明确这样一个策略，但确实和我们一样，按照这些原则在认真地工作，和开发商一起，取得了令人赞赏的业绩，赢得了市场的认可。
虽然我们有较长的从业经验，但深蓝是一个年轻的成长型公司。曾代理过的格林度假山庄，以及后来开发的格林假日、格林高尔夫公寓项目，销售业绩连创新高。在新乡原阳代理了当地标志性楼盘——鑫源花园，也取得了极佳的业绩，做到了让项目叫好又叫座。正如我前面所说，“实效营销”策略是一个有生命力、不断成长的体系，我们取得了引以为豪的成绩，也期待这一模式在更多的项目身上开花结果，创造更大的成功。
